چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره عدم تصریح به مدت اجاره در فرض تعیین اجاره بهای ماهیانه: اگر در قرارداد اجاره مدت ذکر نشود و اجاره بها ماهیانه تعیین شده باشد؛ قدر مسلم مدت اجاره یک ماه می باشد؛ بنابراین قرارداد اجاره صحیح تلقی می شود.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست آقای ج. الف.د. با وکالت خانم ط. الف.د. به طرفیت خانم ها ف. ک. - ز. ک. - م. ک. و م. ک. با وکالت آقای س. ح. به خواسته الزام خواندگان به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی حقوق سرقفلی یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی ... واقع در و. خیابان ط. مستندا به یک برگ مبایعه نامه مورخ 59/10/10 - اظهارنامه قانونی و عنداللزوم شهادت شهود و همچنین دادخواست تقابل آقای م. ک. و خانم ها ف. ، ز. و م. ک. با وکالت آقای س. ح. به طرفیت آقای ج. الف.د. و خانم ع.الف. م. به خواسته تخلیه یک باب مغازه به لحاظ انتقال به غیر مستندا به تصویر مصدق سند مالکیت تصویر اجاره نامه عادی - محتویات پرونده تأمین دلیل کلاسه 901 شعبه اول سال 92 شورای حل اختلاف و. - تصویر سند عادی واگذاری خوانده ردیف اول به خوانده ردیف دوم و تصویر مصدق جواز کسب بنام خوانده ردیف دوم دادگاه با توجه به اوراق و محتویات پرونده و با عنایت به اینکه مستند دعوی طرفین قرارداد مورخ 59/10/10 می باشد که بر اساس آقای م. ک. سرقفلی مغازه را به آقای ج. الف.د. به مبلغ بیست و پنج هزار تومان و نیز دریافت اجاره بها به صورت ماهیانه به میزان دویست تومان منتقل نموده و نظر به اینکه قرارداد مذکور در واقع قرارداد اجاره می باشد که می بایست همه شرایط اساسی صحت اجاره را باید دارا باشد لیکن در قرارداد مذکور مدت ذکر نگردیده لذا مستندا به ماده 468 قانون مدنی قرارداد مذکور محکوم به بطلان می باشد و قرارداد باطل فاقد تأثیر حقوقی می باشد لذا دادگاه بنابر مراتب مذکور و مستندا به ماده 468 قانون مدنی و مواد 2 و 197 قانون آئین دادرسی مدنی حکم بر بطلان دعوای خواهانها می نماید. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.

رئیس شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی ورامین - محمد داداش زاده

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی آقای ج. الف.د. با وکالت بعدی خانم ط. الف.د. بطرفیت آقای م. ک. با وکالت بعدی آقای س. ح. نسبت به قسمتی از دادنامه شماره 620 مورخ 1393/7/27 شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی و. که متضمن صدور حکم به بطلان دعوی الزام به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی سرقفلی یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی ... واقع در و. می باشد وارد و موجه است. برحسب محتویات پرونده خواهان بدوی (تجدیدنظرخواه) مدعی است با پرداخت کل ثمن به موجب اجاره نامه 1359/10/10 شش دانگ یک باب مغازه (سرقفلی) به پلاک فوق و مورد اجاره نامه را خریداری نموده ولی خوانده حاضر به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی اجاره نگردیده است. وکیل خوانده فوق در جواب ضمن ارائه دادخواست تقابل درخواست تخلیه مغازه متنازع فیه را به لحاظ انتقال به غیر مطرح نموده اند و در توضیح دعوی خود بیان کرده اند: موکل اینجانب طی سند عادی یک باب مغازه از پلاک ... را در تاریخ 1359/10/10 به خوانده ردیف اول (آقای ج. ک.) به اجاره واگذار می نماید و طی شرط ضمن عقد حق انتقال به غیر را منوط به اجازه و رضایت موجه می نماید. در اواخر سال 1392 وقتی به اداره دارایی برای امور مالیات مراجعه می نماید متوجه می شود خوانده ردیف اول مورد اجاره را به خوانده ردیف دوم (خانم ع.الف. م. ) انتقال و حتی در اتحادیه صنف لوازم یدکی فروشان جواز کسب به نام خوانده دوم صادر گردیده است. موجر جهت اثبات ادعای خود تصویر پروانه کسب شماره ... مورخ 1386/3/21 که به نام خانم ع.الف. م. صادر شده است و سند عادی انتقال اجاره به خانم مذکور را پیوست نموده اند. دادگاه صرف نظر از مراتب فوق که ظاهرا دلالت بر انتقال مورد اجاره به خانم ع.الف. م. دارد با عنایت به اینکه وکیل تجدیدنظرخواه در توجیه انتقال مورد اجاره دفاع نموده اند: موکلم ارتشی بود نمی توانست از مغازه استفاده کند خرید سرقفلی در سال 1359 انجام شد ولی با وجود تمدید قرارداد تا سال 1379 هیچ استفاده ای از مغازه نشده بود چون مستاجر ارتشی بود در سال 1379 به دارایی مراجعه می کنند فقط با راهنمایی یکی از کارکنان دارایی برای رفع مشکل ممنوعیت صدور جواز کسب مبایعه نامه و سند عادی بنام همسر ایشان خانم ع.الف. م. تنظیم شده است و صرفا قرارداد بصورت عادی تنظیم شده است جواز کسب بنام خانم ع.الف. م. صادر شده است. طرفین (آقای الف.د. و همسرش ع.الف. م. ) اقرار نموده اند این معامله صرفا صوری بوده است هیچ قصدی برای انتقال وجود نداشته است تاکنون هم فقط آقای ج. الف.د. از آن استفاد نموده است. از ابتدای اخذ جواز کسب این جواز کسب به دیوار مغازه نصب شده بود و موجر که رابطه فامیلی با موکلین بنده دارد و در همسایگی مغازه هستند از این موضوع اطلاع داشته اند، می دانستند خانم ع.الف. م. متصرف و مستاجر نیست لذا اعتراض نکرده اند. وکیل تجدیدنظرخوانده در جواب بیان نموده اند موکل بنده از ابتدا از انتقال فوق مطلع نبوده اند به محض مراجعه به اداره دارایی و اطلاع از این انتقال اقدام قانونی جهت تخلیه نموده اند. دادگاه از توجه به مطالب فوق و اینکه سند عادی تمدید قرارداد اجاره در تاریخ 1388/8/19 فی مابین آقای م. ک. و آقای ج. الف.د. مجددا تنظیم شده است که دلالت بر تداوم رابطه استیجاری سابق دارد در این سند به انتقال سرقفلی مغازه به آقای ج. الف.د. تاکید شده است و شرایط جدیدی برای رابطه استیجاری مطرح نموده اند که مورد توافق طرفین بوده است از جهت دیگر آقای م. ک. با ارسال اظهارنامه رسمی شماره ... مورخ 1392/10/4 درخواست تمدید قرارداد اجاره را مطرح کرده اند لذا بنا به مراتب فوق با تنظیم سند عادی مورخ 1388/8/19 و ارسال اظهارنامه اخیر تداوم تصرفات آقای ج. الف.د. و ادامه رابطه استیجاری محرز می باشد استدلال دادگاه بدوی درخصوص اینکه به لحاظ عدم قید مدت اجاره قرارداد مورخ 1359/10/10 مستندا به ماده 468 قانون مدنی محکوم به بطلان می باشد و قرارداد باطل فاقد تاثیر حقوقی است متکی به ادله قانونی نمی باشد زیرا اولا طرفین رابطه استیجاری بر حسب این قرارداد و مدت دار بودن آن تاکید نموده اند از طرف دیگر در سند عادی 1359/10/10 اجاره ماهیانه دویست تومان تعیین شده است بنابراین صرف نظر از اینکه مدت فی مابین طرفین معلوم بوده قدر مسلم مدت اجاره فوق یک ماهه بوده و این قرارداد در سالهای بعد تمدید گردیده است آخرین بار به موجب سند عادی مورخ 1388/8/19 قرارداد اجاره برای مدت سه سال تمدید گردیده است لذا با پذیرش تجدیدنظرخواهی به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی این قسمت از رای معترض عنه نقض به استناد ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حکم به الزام خوانده به تنظیم سند اجاره و سرقفلی بر پایه شرایط تنظیم شده در آخرین توافقنامه طرفین (سندعادی مورخ 1388/8/19) صادر می نماید. درخصوص تجدیدنظرخواهی آقای م. ک. و خانم ها 1- ز. 2- م. 3- ف. شهرت همگی ک. بطرفیت آقای ج. الف.د. و خانم ع.الف. م. (با وکالت آقای س. ح. وکیل تجدیدنظرخواهان ها و وکالت بعدی خانم ط. الف.د. نسبت به تجدیدنظرخواندگان) نسبت به قسمتی از دادنامه تجدیدنظرخواسته که متضمن صدور حکم به بطلان دعوی تخلیه به لحاظ انتقال به غیر بنا به مراتب و استدلال های فوق رای معترض عنه در نتیجه موافق موازین قانونی است لذا به استناد ماده 358 قانون آئین دادرسی مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظر خواسته از این حیث نتیجتا تأیید می شود. رأی قطعی است./

رئیس شعبه سوم دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشاران دادگاه

احمد کرمی - رسول امیری - سلیمان حیدری حویق