رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره وضعیت حقوقی معامله صوری در فرض عدم تناسب ثمن و مثمن در بیع: معاملات صوری در صورتی باطل هستند که به صورت مطلق هیچ قصد و اراده ای در وقوع معامله از ناحیه طرفین وجود نداشته باشد؛ بنابراین در صورتی که قصد طرفین، انتقال مالکیت مبیع به خواندگان باشد؛ لیکن به جای عنوان صلح یا هبه عنوان بیع را برگزیده باشند، معامله صحیح و نافذ است.قلت ثمن و عدم توازن ثمن و مثمن از موارد بطلان بیع نیست.

رأی خلاصه جریان پرونده

به تاریخ 1391/2/5 خانم ب. ش. با وکالت آقای ر. م. دادخواستی به طرفیت آقای م. م. ش. و خانم ه. ش. به خواسته صدور حکم به ابطال سند رسمی شماره ... مورخ 1359/5/16 دفترخانه ... سبزوار نسبت به 4/5 دانگ از شش دانگ پلاک ثبتی شماره ... فرعی از پلاک ... اصلی بخش یک سبزوار مقوم به پنجاه میلیون و یک ریال و خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل تقدیم دادگاه های عمومی سبزوار نموده و توضیح داده برابر تصویر مصدق گواهی انحصار وراثت پیوست موکله خانم ب. ش. احد از ورثه مرحوم م.ع. ش. می باشد. به دنبال اقامه دعوی اثبات نسب توسط موکله در سال 1359 علیه آن مرحوم ایشان به جهت محروم کردن موکله از سهم الارث احتمالی در همان سال ها مقدار 3دانگ از مشاع از پلاک فوق را به وکالت از طرف خوانده اول و 1/5دانگ را نیز به ولایت از طرف خوانده دوم طی یک سند رسمی به ایشان انتقال داده است و حال اینکه این بیع و انتقال بنا به جهات ذیل باطل می باشد و به تبع آن سند مذکور نیز گرچه رسمی می باشد به جهت بطلان قرارداد مبنایی فاقد اعتبار قانونی است 1- برابر ماده 190 و 191 و 218 قانون مدنی یکی از ارکان عقد بیع داشتن قصد انشاء توسط متعاملین است و ایجاب و قبول و تنظیم سند همه حاکی از قصد انشاء می باشند. در صورتی که بایع قصد انشاء معامله را نداشته باشد تنظیم سند ولو رأی تأثیری در انتقال ندارد. از قراین و امارات و اوضاع و احوال موجود در سال 1359چنین برمی آمد که مرحوم ع. ش. قصد انشاء بیع نسبت به انتقال ملک به نام خواندگان را نداشته است و معامله در واقع صوری و در راستای محروم کردن موکله از سهم الارث احتمالی بوده است. مؤید آن این است که پس از این تنظیم سند آن مرحوم تا آخر عمر در ملک مورد انتقال تصرف و سکونت داشته و هیچ دلیل و مدرکی مبنی بر قبض و اقباض مبیع و تسلیم آن به خریداران موجود نمی باشد. از طرف دیگر برابر اصول مسلم فقهی و حقوقی یکی از شرایط اساسی عقد بیع رعایت تعادل بین عوضین می باشد و حال اینکه در بیع مزبور چنین تعادلی رعایت نشده است و عدم تعادل عوضین یکی از جهات است که صوری بودن قرارداد مذکور را تأیید می نماید و برابر قانون چنین قراردادهایی فقط درخصوص عقد صلح صحیح می باشد و در قرارداد بیع می بایست تعادل بین عوضین به صورت واقعی رعایت شود، در غیر این صورت معامله فاقد اعتبار قانونی است. در این مورد خاص نیز ثمن معامله مبلغی ناچیز (351600 ریال) می باشد و از این جهت ملکی که در آن زمان چند میلیون تومان ارزش دارد به بهای ناچیز فروخته می شود و در واقع ثمن ناچیز نیز تأدیه نمی شود و گذشته از ایراد ماهوی در سند مذکور، مرحوم ش. برابر وکالتنامه شماره ... پیوست اصالتا از طرف خود فروشنده و وکالتا از طرف خوانده اول به عنوان خریدار، 3دانگ ملک مذکور را به خوانده ردیف اول انتقال داده است اما برابر وکالتنامه مذکور آن مرحوم در واقع وکالت در خرید ملک به نام موکل را نداشته است. از طرف دیگر نیز برابر ماده 198 قانون مدنی و اصول مسلم حقوقی وکیل نمی تواند ملک خود را به موکل انتقال دهد و یا ملک موکل را برای خود بخرد. علاوه بر آن وکیل در سند انتقال از طرف موکل اسقاط کافه خیارات نموده است اما در وکالتنامه مذکور چنین اختیاری را نداشته است و برابر نظر علمای حقوق در این مورد مؤثر نمی باشد. برابر ماده 345 قانون مدنی هر یک از بایع و مشتری باید علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله اهلیت برای تصرف در مبیع و ثمن را نیز داشته باشد بنابراین اگر بایع و یا خریدار هر کدام در زمان انتقال اهلیت قانونی برای انتقال و یا تصرف را نداشته باشند بیع واقع شده باطل و بلااثر می باشد. در این مورد نیز در زمان انتقال 1/5دانگ ملک مذکور به خوانده ردیف دوم، ایشان (به عنوان خریدار) نه اهلیت قانونی جهت انجام معامله و نه اهلیت قانونی جهت تصرف در مبیع را نداشته است و از این جهت نیز مبیع مذکور دارای ایراد اهلیت می باشد، زیرا خوانده دوم در آن زمان صغیر و از لحاظ قانونی محجور بوده است. اگرچه در سند مذکور تصریح شده است که مورد معامله به تصرف خریداران داده شده است و حال آنکه در آن زمان خوانده ردیف اول در ایران نبوده و خوانده ردیف دوم نیز فاقد اهلیت قانونی جهت تصرف بوده است بنابراین ذکر این موارد در امضاء رسمی توسط دفاتر اسناد رسمی براساس رویه ه ای باطل و برخلاف واقعیت می باشد. با توجه به مراتب فوق سند مذکور که حاکی از انتقال مقدار 4/5 دانگ از شش دانگ ملک مزبور به خواندگان محترم می باشد فاقد اعتبار قانونی و مستندا به مواد 190 و 191 و 198 و 218 و 345 قانون مدنی و اصول مسلم فقهی و حقوقی و قرائن موجود تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را دارم. دادخواست به شعبه دوم ارجاع گردیده است. شعبه مرجوع الیه وقت رسیدگی معین و طرفین را دعوت نموده است در تاریخ 1391/4/27 جلسه رسیدگی وکیل آقای ع. س. به وکالت از خواندگان و آقای م. به وکالت از خواهان اعلام حضور نمودند. ابتدا وکیل خواهان ضمن توضیح خواسته سه خواسته دیگر 1- صدور حکم به بطلان قرارداد بیع قطعی نسبت به انتقال چهاردانگ مشاع از پلاک ... فرعی از پلاک ... اصلی بخش یک سبزوار مقوم به پنجاه میلیون و یک ریال 2- صدور حکم به بطلان قرارداد بیع قطعی نسبت به انتقال یک و نیم دانگ مشاع از پلاک ... فرعی از پلاک ... اصلی بخش یک سبزوار مقوم به پنجاه میلیون و یک ریال 3- صدور حکم به بطلان سند مالکیت رسمی شماره ... شش دانگ قطعه زمین به مساحت 821 مترمربع تحت پلاک ... فرعی جدا شده از ... فرعی از ... اصلی بخش یک سبزوار مورخ 1376/8/10 مقوم به پنجاه میلیون و یک ریال به دعوی خود اضافه کرده است وکیل خواندگان در پاسخ به دعوت خواهان اعلام نمود مطابق ماده 190 قانون مدنی شرط صحت معاملات مقرر شده است و مواردی که وکیل خواهان اعلام نمود هیچ یک از شرایط صحت عقد را در برنمی گیرد و رقم ناچیز ثمن مبلغ منطقه ای در متن سند رسمی است و اصولا رقم ناچیز ثمن نمی تواند از موارد بطلان و یا صوری بودن معامله تلقی شود. و تنظیم وکالتنامه و قرارداد با توجه به اینکه خلاف قطع عمومی و اخلاق حسنه نمی باشد قابل خدشه نمی باشد و در زمان وقوع معامله خانم ه. ش. اگرچه صغیر بوده ولی تحت ولایت پدر قرار داشته و دارای اهلیت تمتع بوده بنابراین ایراد وکیل محترم در این خصوص مردود است و مضافا اینکه مطابق ماده 10 قانون مدنی اشخاص حق دارند هر گونه معامله ای که خلاف قانون نباشد منعقد نمایند. دادگاه راجع به ایرانی بودن آقای سیدم. م. مدارک ثبت تابعیت ایرانی را از وکیل وی خواسته که مشارالیه مدارک مورد را ارائه نموده است. دادگاه سپس قرار ارجاع امر به کارشناسی جهت تعیین قیمت پلاک ثبتی مورد معامله را صادر نموده است کارشناسی رسمی دادگستری آقای سیدج. ع. نظریه خود را اعلام و توضیح داده که ارزش 4/5 دانگ مشاع از شش دانگ پلاک شماره ... فرعی از پلاک ... اصلی بخش یک سبزوار به قیمت سال 1359 به مبلغ 350/000/000 ریال معادل سی و پنج میلیون تومان برآورد می شود. دادگاه طرفین را جهت ملاحظه نظریه کارشناسی دعوت نموده است. در تاریخ 1392/9/14 قرار استماع شهادت شهود جهت بررسی صوری بودن معامله صادر نموده است. شهود به اسامی ع. ن.، ع. ه.، م. ا. به واقعی بودن معامله و جعلی نبودن آن شهادت دادند. دادگاه برابر دادنامه شماره 1885 مورخ 1392/12/28 با این استدلال که گواهان خواندگان علاوه بر اینکه واقعی بودن معامله و عدم صوری بودن آن را صریحا تأیید کرده اند و در صورت تعارض بین اظهارات گواهان هر دو طرف از اعتبار قانونی برخوردار نیستند و ساقط می کنند با توجه به اصل صحت عقود و ایقاعات و عدم ارائه دلیل که موجب بطلان سند مذکور گردد مستندا به ماده 197 قانون آئین دادرسی مدنی حکم بر عدم ثبوت دعوی خواهان صادر نموده است و متعاقبا در دادنامه تکمیلی شماره 00638 مورخ 1393/5/13 راجع به خواسته های دیگر مبنی بر بطلان قرارداد بیع نسبت به چهار و نیم دانگ و همچنین یک و نیم دانگ و دعوی بطلان سند مالکیت رسمی شماره ... شش دانگ قطعه زمین به مساحت 821 متر و نیز بطلان سند مالکیت مشاعی به میزان سه دانگ مشاعی از ششدانگ پلاک ثبتی ... فرعی جدا شده از ... اصلی به لحاظ فقدان دلیل بر بی اعتباری قراردادهای فوق الذکر مستندا به ماده 197 قانون آئین دادرسی مدنی حکم به بیحقی صادر نموده است از آراء صادره وکیل خانم ب. ش. فرجام خواهی نموده که پس از تبادل لوایح که هنگام شور قرائت می شود پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع گردیده است. هیأت شعبه پس از ملاحظه گزارش عضو ممیز به شرح آتی مبادرت به صدور رأی می نماید:

رأی شعبه دیوان عالی کشور

نظر به اینکه رأی فرجام خواسته از حیث نتیجه صحیحا صادر شده است به دلایل ذیل ابرام می گردد: اولا- معاملات صوری در صورتی باطل می باشند که مطابق ماده 190 قاون مدنی به صورت مطلق هیچ قصد و اراده ای در وقوع معامله از ناحیه طرفین وجود نداشته باشد در حالیکه صرفنظر از اینکه در معامله مورد ترافع قصد بایع مشخص بوده و آن هم انتقال مالکیت مبیع به خواندگان بوده است و بر فرض اینکه قرارداد از حیث بیع صوری باشد لیکن ماهیت آن (ولو اینکه باطنا هبه یا صلح باشد) نافذ می باشد به عبارت دیگر معاملات صوری نسبی باطل مطلق نمی باشند بلکه ممکن است نسبت به آن عنوان ظاهری خود بی اثر باشد. ثانیا- وکیل خواهان در ادعای خود بیان داشته چون ثمن مبیع ناچیز است دلیل بر صوری بودن معامله است صرفنظر از اینکه با توجه به توضیح بند یک اشعاری، این استدلال مؤثر در مقام نمی باشد بر فرض که ثمن معامله ناچیز باشد و حتی معامله را بیع تلقی کنیم با توجه به شرایط اساسی صحت معامله، قلت ثمن و عدم توازن ثمن و مثمن از موارد بطلان بیع نمی باشد. ثالثا- ادعای اینکه برابر آیین نامه منع استملاک بیگانگان احد از خواندگان حق داشتن اموال غیرمنقول را در ایران نداشته و از این حیث انتقال باطل است صرفنظر از اینکه مطابق مستندات ابرازی تبعیت بیگانه مشارالیه به اثبات نرسیده است، بر فرض ثبوت ذینفع این ادعا اشخاص عمومی حکومت به ویژه دادستان می باشند نه احد از ورثه که فاقد سمت حاکمیتی در این خصوص می باشد. رابعا- معامله ولی قهری اصالتا از طرف خود و ولایتا از طرف فرزند صغیرش شرعا و قانونا هیچ اشکالی ندارد. کما اینکه در وکالت وکیل مجاز است برای دو طرف معامله قرارداد تنظیم نماید علیهذا تمامی استدلال های مطروحه غیرقابل قبول بوده و منطبق با مقررات قانون و شرع نمی باشد. از این حیث فرجام خواهی با هیچ یک از شقوق ماده 371 قانون آئین دادرسی مدنی انطباق دارد نتیجتا مستند به ماده 370 قانون اشعاری فرجام خواهی مردود اعلام و دادنامه فرجام خواسته نتیجتا ابرام می گردد.

شعبه 10 دیوان عالی کشور - رئیس و عضو معاون

محمدهادی عبداله پور - دکتر غلامعلی صدقی