چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره شرط استحقاق مستاجر نسبت به سرقفلی: استحقاق مستاجر نسبت به سرقفلی مستلزم تحقق عقد مبنی بر ایجاد حق سرقفلی می باشد که نیاز به اراده انشایی و تحقق ایجاب و قبول دارد.

رأی دادگاه بدوی

خواسته خواهانها آقایان م. ن.ل. و ج. ح. و م. خ. و ف. ت.ی.الف. با وکالت آقایان م. م.م. به طرفیت خواندگان آقایان ر. ت. و ع. ت. با وکالت آقای س.ع. م. عبارت است از تقاضای صدور حکم بر محکومیت خواندگان به تخلیه یک باب مغازه به جهت احداث بنای جدید با احتساب خسارات دادرسی. وکیل خواهان ها در شرح خواسته مرقوم داشته است: موکلین مالک 6 دانگ پلاک ثبتی 1661/1 واقع در تهران - شمیران - خیابان حکمت - جنب مسجد صاحب الامر می باشند . خواندگان محترم با استناد به اجاره نامه رسمی شماره 126958 مورخ 83/1/17 که از طریق دادگاه و به موجب برگ اجرائیه شماره 147/22/75 صادره از شعبه 22 دادگاه عمومی تهران دریافت نموده ، نتیجتا مستأجر یک باب مغازه موضوع اجاره نامه مذکور از ملک موکلین می باشند و موکلین که قائم مقام موجر و مالک سابق می باشند جهت تجدید بنا در ملک خود درخواست صدور پروانه احداث بنای جدید از شهرداری مربوطه نموده اند که پروانه تخریب و احداث بنا به شماره 10021602 مورخ 92/6/6 برای ملک موکلین صادر گردیده و خواندگان در اجرای بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 و با رعایت سایر مقررات مربوط به تعیین حق کسب یا پیشه و یا تجارت با جلب نظر کارشناس رسمی با لحاظ اینکه مستأجرین هیچ وجهی تحت عناوین سرقفلی و یا سایر عناوین قانونی دیگر پرداخت ننموده اند ، تقاضای صدور حکم به تخلیه را دارم. ; دادگاه وقت رسیدگی تعیین و طرفین را به دادرسی دعوت نموده است. اینک دادگاه با توجه به محتویات پرونده و نظر به صدور پروانه ساختمانی به شماره 10021602 مورخ 92/6/6 از سوی شهرداری محل که کپی مصدق آن ضمیمه دادخواست می باشد و نظر به اینکه دادگاه در راستای رسیدگی به خواسته خواهان قضیه را به کارشناسی ارجاع داده است و نظریه کارشناس تحت شماره 448 مورخ 93/2/8 برگ 49 ثبت دفتر دادگاه شده است. وکیل خواهانها برابر لایحه ثبت شده تحت شماره 529 مورخ 93/2/13 و وکیل خواندگان برابر لایحه 632 مورخ 93/2/15 به این نظریه اعتراض نموده است. دادگاه در راستای رسیدگی به این اعتراض ها مراتب را به هیات سه نفره ارجاع و نظریه هیات مذکور طی شماره 2259 مورخ 93/5/15 ثبت دفتر دادگاه شده است این نظریه نیز پس از ابلاغ مورد اعتراض وکیل خواندگان واقع و متعاقبا دادگاه مراتب را به هیات پنج نفره ارجاع داده است. نهایتا این هیات برابر نظریه ثبت شده تحت شماره 6442 مورخ 93/12/22 میزان حق کسب و پیشه و تجارت مغازه تحت تصرف خواندگان را بالغ بر 8/800/000/000 ریال اعلام و این نظریه مجددا از سوی طرفین مورد اعتراض واقع شده است اما با عنایت به این که این نظریه با اوضاع و احوال قضیه مطابقت دارد و مباینت ندارد و دلیلی بر عدم تبعیت از آن ارائه نشده است لذا دادگاه با توجه به مراتب و نظر به اینکه مالکیت خوهان ها برابر کپی مصدق سند مالکیت که ضمیمه دادخواست است محرز می باشد و با توجه به احراز رابطه استیجاری فیمابین خوهان ها به عنوان قائم مقام های موجر از یک سو و بین خواندگان به عنوان مستاجر ار سوی دیگر مطابق اجاره نامه شماره 126958 مورخ 83/1/17 دفتر اسناد رسمی شماره 331 تهران دعوی خواهانها را صحیح و وارد تشخیص مستندا به یند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 حکم بر محکومیت خواندگان به تخلیه مغازه تحت تصرف خود به شرح نشانی صدر الذکر در قبال دریافت مبلغ- 8/800/000/000 ریال به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت و نیز پرداخت مبلغ- 489/000 ریال به عنوان هزینه دادرسی و نیز پرداخت مبلغ 59/100/000 ریال به عنوان حق الزحمه کارشناسی و نیز پرداخت مبلغ پانصد هزار ریال به عنوان حق الوکاله وکیل در حق خواهانها صادر و اعلام می نماید. رای صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است.

رئیس شعبه 111 دادگاه عمومی حقوقی تهران-علی مسعودی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظر خواهی آقای س.ع. م. به وکالت از آقایان ر. و ع. ت. به طرفیت آقایان ج. ح. م. خ. م. ن.ل. و ف. توسلی نسبت به دادنامه شماره 119 مورخ 94/2/14 صادره از شعبه محترم 111 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به تخلیه عین مستاجره در قبال پرداخت مبلغ 8/800/000/000 ریال ( هشت میلیارد و هشتصد میلیون ریال ) و خسارات دادرسی به عنوان حق کسب و پیشه به جهت بازسازی صادر گردیده و اکنون آقای وکیل مدعی است باتوجه به آن که هیئت کارشناسی 5 نفره بدوا ارزش حق کسب و پیشه را 11/000/000/000 ریال برآورد وسپس همین هیئت آن را به 8/8000/000/000 کاهش داده اند خلاف قانون است نظر به این که هیئت محترم کارشناسی 5 نفره در توجیه علت تغییر مبلغ بیان داشته که اظهار نظر اول آنان براساس قرار کارشناسی اولیه بوده که دادگاه محترم در متن آن به کارشناس امر نموده که مبلغ حق سرقفلی و کسب و پیشه راتعیین نماید رای در قرار های بعدی از تعیین حق سرقفلی عدول نموده و این توجیه قابل پذیرش بوده و نیازی به ارجاع امر به هیئت هفت نفره کارشناس را نمی طلبد و نظریه آن که رسیدگی دادگاه به موضوع وفق مقررات قانونی و توجه به اعتراضات طرفین در راستای نظرات کارشناس از مرحله بدوی تا هیئت 5 نفره بوده و تجدیدنظر خواهان ها دلیل و مدرکی که موجبات نقض دادنامه را فراهم سازد اقاله نداشته و تجدیدنظر خواهی نیز با هیچ یک از شقوق ماده 348قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مطابقت ندارد و در خصوص تجدیدنظر خواهی آنان از رای شماره 408 مورخ 94/4/14 که طی آن مطالبه حق سرقفلی مردود اعلام گردیده و آقای وکیل مدعی است که سطور انتهایی سند عادی اجاره که در آن قید شده هرگاه مستاجرین پس از انقضای مهلت اجاره از تخلیه عین مستاجره خودداری ورزند سفته های مذکور به عنوان حق سرقفلی اخذ خواهد شد و همچنین مبالغی که مستاجرین از طرف موجرین به عنوان عوارض به شهرداری جهت تغییر کاربری به تجاری پرداخت نموده دلالت بر پرداخت حق سرقفلی دارد و نظر به آن که ایجاد حق سرقفلی از جمله عقود بوده که نیاز به اراده انشایی و تحقق ایجاب و قبول دارد که پرونده و ادله ابرازی خواهان های اولیه و تجدیدنظر خواندگان بری از تحقق آن می باشد و صرف ذکر چند فقره سفته که دلیلی به مطالبه آن وجود نداشته و این که موجب اقاله قرارداد مشارکت مورخ 68/3/31 آقای ع. ت. سه فقره سفته امانتی را دریافت نموده و منشاء صدور آن مشخص نمی باشد و پرداخت وجه عوارض به شهرداری صرف نظر از آنکه موجرین منکر هرگونه اذن در پرداخت می باشند نیز دلالتی بر محق شدن مستاجرین بر حق سرقفلی ندارد لذا من حیث المجموع تجدیدنظر خواهی را وارد ندانسته و به استناد مواد 348 و 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن رد تجدیدنظر خواهی های به عمل آمده آراء مورد تجدیدنظر را عینا تائید می نماید .رای حضوری و قطعی است .

شعبه 62 دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار و مستشار

یوسف یعقوبی محمودآبادی - علی مداح