چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره مطالبه ارش و خسارت منافع تفویت شده مبیع: در دعوی مطالبه ارش به دلیل وجود عیب در مبیع، چنانچه دادگاه حکم به پرداخت ارش بابت عیب مبیع صادر کند، مطالبه خسارت از باب تفویت منافع مبیع محمل قانونی و توجیه حقوقی نداشته و پذیرفته نمی شود.

رأی دادگاه بدوی

خواسته خواهان آقای ح. الف. فرزند م. به وکالت ازخانم ها ف. م. فرزند م. ، ف. س. فرزند س. به شرح دادخواست تقدیمی به طرفیت خوانده آقای س. س.ن. فرزند عبارت از مطالبه ارش به دلیل وجود عیب در مبیع طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری فعلا مقوم به 51 میلیون ریال بعلاوه کلیه خسارات دادرسی و خسارت تفویت منافع از تاریخ تسلیم مبیع لغایت اجرای حکم مقوم به 3100000 ریال و در شرح دادخواست بیان داشته است برابر مبایعه نامه شماره ی 4673 مورخ 1393/07/22 خواهان ها اقدام به خرید یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی 7950 فرعی از 71 اصلی قطعه اول تفکیکی از خوانده نمودند.و متعاقب آن در تاریخ 1393/08/20 در اختیار گرفته و قبض نموده و بلافاصله به واسطه عقد اجاره تحت تصرف مستأجر قرار دادندلیکن متأسفانه بعد از گذشت مدت کوتاهی ؛کمتر از یک ماه به دلیل پر شدن چاه فاضلاب دچار مشکلات اساسی شده و اقدام به تخلیه چاه نمودندو این مسأله هر دو ماه یکبار اتفاق افتاده است.و نهایتا به دلیل عدم امکان استفاده از منزل منجر به تخلیه آپارتمان از ناحیه مستأجر شده و تا رفع عیب امکان استفاده از منافع آپارتمان وجود ندارد.علیهذا با توجه به این که عیب مذکور قبل از عقد بیع موجود و از دید خواهان ها مخفی مانده است به استناد مادتین 422 و 427 قانون مدنی رأی به محکومیت خوانده به پرداخت ارش طبق نظر کارشناس و پرداخت کلیه خسارات و منافع تفویت شده را درخواست نموده اند. طرفین ضمن تقدیم لایحه در جلسه دادرسی مورخ 1394/03/05 شرکت نمودند.وکیل خواهان اظهار داشت: "دعوی موکلین این جانب به شرح دادخواست و لایحه تقدیمی بوده؛صدور حکم وفق مراتب خواسته شده در دادخواست مورد استدعاست،در ارتباط با لایحه خوانده اشعار می دارد ایشان در قسمت چهارم لایحه صراحتا به وجود عیب در آپارتمان مورد معامله اذعان دارد.تاریخ تسلیم مبیع 1393/08/20 بوده است که از آن موقع تا تاریخ اجاره زیاد نبوده است. خوانده اظهار داشت:من دعوی خواهان را قبول ندارم.کلا در محک آب جاری در چاه ها هست این عیب نیست . اگر عیب باشد در کلیه چاه ها این گونه است. وقتی که آمدند ببینند. سه بار آمدند چرا الآن ارش را خواسته اند.من چیزی در خصوص بالا آمدن آب فاضلاب به خواهان ها نگفته ام . این را همه در محک می دانند. من برای این که ثابت کنم وضعیت ساختمان ها در محک این گونه است . شاهد دارم در جلسه بعدی خودم می آورم.آقای وکیل خواهان در پاسخ اظهار داشت:من طبق نظر کارشناس دادگستری خسارات و ارش را می خواهم.من برای این مخفی بودن عیب شاهد دارم."نظر به اینکه آقای س. س.ن. در جهت اثبات ادعای خویش مبنی بر اطلاع خواهان ها از عیب بالا آمدن آب فاضلاب به شهادت شهود استناد نموده واستماع گواهی گواهان ایشان مؤثر در کشف حقیقت ، دستیابی به واقعیت امر و تصمیم نهایی دادگاه می باشد لذا دادگاه بنا به مراتب فوق الذکر به استناد مقررات ماده 229 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار استماع شهادت شهود نامبرده را صادر و اعلام نمود و در جلسه دادرسی مورخ 1394/03/26 اظهارات شهود طرفین را استماع نمود. "شاهد خواهان ها آقای محسن نوایی فرزندنور اله 50 ساله ، شغل پیمان کار مقیم جیلارد اظهار داشت:من اطلاع دارم که چنین مسأله ای که چاه ساختمان ظرف یک هفته پر شود نداریم .من بالای 20 ساختمان در مهک ساخته ام تاکنون به آب برخورد نکردم و همین الآن 16 متر در پویش 5 چاه کنده ام به آب نرسیده ام.اصلا امکان ندارد که ظرف یک هفته آب پر شود.شاهد دوم خواهان ها آقای حسین نصیری فرزند اکبر 31 ساله ، شغل مشاور املاک مقیم گیلاوند میدان گلها اظهار داشت:در بنگاه ما این معامله تنظیم شد.در کل مهک ساختمان هایی کمتر از یک درصد وجود دارد که ممکن است چنین مشکلی برایشان به وجود بیاید.مستأجری که اینجا آمد قبل از عید تخلیه چاه انجام شد ولی روز سوم عید چاه مجددا پر شد. در کوچه ایشان از 30 خانه ممکن است برای دوخانه ممکن است این مشکل پیش بیاید ولی من در همان گویش ساختمان هایی را می دانم که 5 الی 10 سال است به چاه آب دست نزدند.شاهد سوم خواهان ها آقای یاسر سلمانی فرزند یعقوب 28 ساله ، شغل مشاور املاک اظهار داشت:خواهان ها را ما برای خرید معرفی کردیم.در آن منطقه من نمی دانم دقیقا چه شکلی است؟در کل محک نزدیک 80 درصد مشکل ندارد.شاهد خوانده آقای حمید میرزایی نیا فرزند حسین 26 ساله ، شغل نقشه بردار داماد خوانده اظهار داشت: ما در آن جا ساخت و ساز می کردیم. ما در این جا ساختمان 10 واحده ساختیم که در حین کار به آب خوردیم و ما دو چاه فاضلاب زدیم که آب آن جا را بزنیم .ما رویه مان نیست که در چنین مواردی چاه فاضلاب را مهار کنیم . یعنی چاه کله قندی می زنیم. که آب آن جا را مهار کنیم. با این حال ظرف 2 سال باید تخلیه آب صورت گیرد.95 درصد ملکها در محک این گونه است.سپتینگ می کنند." با عنایت به درخواست ف. م. فرزند م. و ف. س. فرزند س. و ضرورت جلب نظر کارشناس در جهت تشخیص واقعیت و حقیقت امر و فنی و تخصصی بودن موضوع مورد اختلاف دادگاه با اجاز ه حاصله از مقررات ماده 257 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار کارشناسی را صادر و اعلام نمودتا کارشناس منتخب ضمن مطالعه پرونده ، معاینه دقیق محل متنازع فیه و در صورت لزوم اخذ توضیح از طرفین دعوی ؛نظریه کتبی ومستدل خویش را در موردبرآورد خسارات وارده به آپارتمان فروخته شده و منافع تفویت شده ایامی که مورد استیفای خواهان ها قرار نگرفته است. به این دادگاه تسلیم نماید.برابر نظریه بدوی و تکمیلی کارشناس انتخابی که با اوضاع و احوال مسلم انطباق دارد و اعتراضی از ناحیه طرفین به آن به عمل نیامده است.وجود مشکل در سیستم فاضلاب تأیید و میزان خسارت 50 میلیون ریال و میزان خسارت منافع تفویت شده ایامی که مورد استیفای خواهان ها قرار نگرفته است. از ابتدای فروردین 1394 لغایت 1394/07/07 مبلغ 25 میلیون ریال تعیین شده است.از آن جایی که مقنن به موجب ماده 227 قانون مدنی به متضررین از معامله اختیار مطالبه ارش را داده است و نه خسارت منافع تفویت شده را و در فقه نیز صاحب جواهر الکلام در جلد 23 صفحه 288 مقرر داشته است:"اذا اراد المشتری اخذ الارش حیث یکون له فطریق معرفه عنه (یقوم المبیع صحیحا و معیبا و ینظر فی نسبه نقیصه من القیمه فیؤخذ من الثمن بنسبتها )ای ما فی القیمتین."حق مشتری را مطالبه ارش دانسته است. از طرفی وکیل خواهان ها مطالبه منافع تفویت شده را به میزان 3100000 ریال تقویم نموده است و دادگاه ملزم به اظهار نظر بیشتر نمی باشد.بناء علیهذا با توجه به دادخواست تقدیمی و مؤدای شهادت شهود، نظریات بدوی و تکمیلی کارشناس رسمی و سایر قراین و امارات موجود در پرونده دعوی خواهان ها را مقرون به صحت تشخیص مستندا به مواد 422 و427 قانون مدنی استحقاق خواهان در مطالبه ارش ثابت بوده بنابراین دادگاه توجها به مراتب فوق با پذیرش دعوی و به استناد مقررات فوق الذکر و نیز مواد 198و 515 و 519 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ 50 میلیون ریال بابت ارش و مبلغ 10650000 ریال بابت هزینه دادرسی وکارشناسی و نیز حق الوکاله وکیل که از ناحیه اجرای احکام محاسبه می شوددر حق خواهان هاصادر و اعلام می نماید و اما در ارتباط با خواسته خواهان آقای ح. الف. فرزند م. به وکالت ازخانم ها ف. م. فرزند م. ، ف. س. فرزند س. به طرفیت خوانده آقای س. س.ن. فرزند مبنی بر مطالبه خسارت تفویت منافع از تاریخ تسلیم مبیع لغایت اجرای حکم مقوم به 3100000 ریال صرفنظر از این که کارشناس میزان خسارت منافع تفویت شده ایامی که مورد استیفای خواهان ها قرار نگرفته است. از ابتدای فروردین 1394 لغایت 1394/07/07 مبلغ 25 میلیون ریال تعیین نموده است.چون برابر ماده 427 قانون مدنی صرفا مطالبه ارش برای متضررین پیش بینی شده و خسارت مورد مطالبه صرفا 3100000 ریال می باشد و نه بیشتر . دادگاه صحت ادعای خواهان ها را احراز ننموده مستندا به ماده 197 از قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم به بیحقی خواهان ها در این خصوص صادر و ااعلام می نماید.رأی صادره حضوری بوده و ظرف بیست روز پس از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.

رئیس شعبه ی سوم دادگاه عمومی حقوقی دادگستری شهرستان دماوند- محمدمهدی مطیعی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی ف. م. و ف. س. به وکالت ح. الف. به طرفیت س. س.ن. از دادنامه شماره 871 مورخ 1394/10/22 شعبه محترم سوم دادگاه عمومی حقوقی دماوند که به موجب بخشی از آن حکم به بی حقی تجدیدنظرخواهانها برای مطالبه خسارت منافع تفویت شده در مبیع به سبب بالا آمدن فاضلاب در ملک صادر شد با توجه به اینکه نسبت به ارش بابت عیب مبیع دادگاه وضع حکم نمود و مطالبه خسارت از باب تفویت منافع به علاوه ارش محمل قانونی و توجیه حقوقی ندارد لذا با دقت در محتویات پرونده نظر به اینکه تجدیدنظرخواه ایراد و اعتراض موجهی که نقض دادنامه را ایجاب نماید به عمل نیاورده و از حیث رعایت اصول و قواعد دادرسی نیز ایراد و اشکالی به دادنامه موصوف به نظر نمی رسد بنابراین به استناد ماده 358 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظرخواسته عینا تایید می گردد این رای قطعی است.

شعبه 59 دادگاه تجدید نظر استان تهران -رئیس و مستشار

سید عباس موسوی - مجتبی نوروزی