حکم تخلیه مستاجر: راهنمای کامل + مراحل اجرا ۱۴۰۴

مقدمه

آیا با مستاجری مواجه شده‌اید که با وجود پایان قرارداد، ملک شما را تخلیه نمی‌کند؟ آیا می‌دانید تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه فوری چیست و کدام مسیر برای شما سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر است؟

با پیچیده‌تر شدن روابط اجاره، دریافت حکم تخلیه به یکی از رایج‌ترین دغدغه‌های مالکان تبدیل شده است. شاید شما هم نمی‌دانید که باید از طریق شورای حل اختلاف اقدام کنید یا دادگاه؟ مدت زمان این فرآیند چقدر طول می‌کشد؟ بعد از گرفتن حکم تخلیه چه باید کرد؟ و مهم‌تر از همه، قانون جدید حکم تخلیه مستاجر چه تغییراتی کرده است؟

در این راهنمای جامع، گام‌به‌گام شما را با شرایط قانونی صدور حکم تخلیه، تفاوت آن با دستور تخلیه فوری، مدارک لازم، مراحل دریافت، نحوه اجرا و الزامات جدید ثبت قرارداد آشنا می‌کنیم. همچنین نمونه دادخواست و سریع‌ترین مسیرهای قانونی را به شما معرفی می‌کنیم.

اگر مالک ملکی هستید که با مشکل اقامت غیرقانونی مستاجر مواجه شده‌اید یا به دنبال اطلاعات کاربردی و به‌روز در این زمینه هستید، این مقاله دقیقاً برای شماست. با ما همراه باشید تا حقوق خود را بدون سردرگمی و با آگاهی کامل پیگیری کنید.

حکم تخلیه چیست و چه تفاوتی با دستور تخلیه دارد؟

تعریف قانونی حکم تخلیه

حکم تخلیه، تصمیمی رسمی و الزام‌آور است که توسط دادگاه یا مرجع قانونی صادر می‌شود و به‌موجب آن مستأجر موظف به ترک ملک مورد اجاره می‌گردد. این حکم زمانی صادر می‌شود که مالک با دلایل موجه مانند پایان یافتن مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره‌بها یا نقض تعهدات قراردادی، اقدام به طرح دعوا کند.

فرآیند صدور حکم تخلیه، یک روند قضایی کامل را طی می‌کند و مستأجر نیز در طول رسیدگی حق دفاع از خود را دارد. این حکم تنها زمانی صادر می‌شود که دعوا از مسیر رسمی خود عبور کرده و پس از طی مراحل قانونی، قاضی به نفع مالک رأی صادر کند.

نکته مهم این است که حکم تخلیه برخلاف دستور تخلیه فوری، ممکن است مشمول فرایند تجدیدنظر شود و اجرای آن مستلزم صدور اجراییه از سوی دادگاه و طی تشریفات قانونی اجرای احکام است.

تفاوت‌های اساسی حکم تخلیه و دستور تخلیه فوری

درک تفاوت میان این دو ابزار قانونی برای انتخاب مسیر صحیح بازپس‌گیری ملک ضروری است:

• از نظر نوع قرارداد: دستور تخلیه فوری تنها در صورت وجود اجاره‌نامه کتبی دارای امضای موجر، مستأجر و دو شاهد معتبر صادر می‌شود؛ اما حکم تخلیه حتی در قراردادهای شفاهی یا فاقد شهود نیز قابل درخواست است.

• از نظر شرط زمانی: دستور تخلیه تنها در حالتی صادر می‌شود که مدت اجاره تمام شده باشد. اگر مستأجر به دلایلی مانند تخلف از مفاد قرارداد یا عدم پرداخت اجاره‌بها باید خانه را تخلیه کند، مالک باید از طریق حکم تخلیه اقدام کند.

• از نظر فرآیند رسیدگی: دستور تخلیه معمولاً بدون تشکیل جلسه رسیدگی و تنها با بررسی مدارک توسط قاضی صادر می‌شود؛ اما برای صدور حکم تخلیه، جلسات رسمی دادگاه با حضور طرفین برگزار شده و هر دو فرصت دفاع دارند.

• از نظر مرجع رسیدگی: درخواست دستور تخلیه معمولاً در شورای حل اختلاف مطرح می‌شود و تصمیم آن قطعی است؛ ولی دعوای حکم تخلیه می‌تواند از شورای حل اختلاف شروع شده و در صورت اعتراض، به دادگاه تجدیدنظر نیز برسد.

• از نظر سرعت و هزینه: دستور تخلیه فرآیندی ساده، سریع و کم‌هزینه است و معمولاً ظرف چند روز صادر و اجرا می‌شود. در مقابل، حکم تخلیه مستلزم تشکیل پرونده، طی مراحل قضایی، صدور رأی و صدور اجراییه است که زمان‌برتر بوده و حداقل ۱۰ روز برای تشکیل پرونده اجرایی نیاز دارد.

• از نظر قابلیت تجدیدنظر: دستور تخلیه معمولاً قطعی است و امکان اعتراض به آن وجود ندارد؛ ولی حکم تخلیه قابلیت تجدیدنظر دارد و ممکن است در دادگاه بالاتر تغییر کند.

کدام مسیر برای شما مناسب‌تر است؟ (جدول مقایسه)

برای تصمیم‌گیری آگاهانه، جدول زیر به شما کمک می‌کند:

اگر قرارداد اجاره شما به‌صورت کتبی و همراه با امضای دو شاهد معتبر تنظیم شده و مدتش به پایان رسیده است، می‌توانید از مسیر سریع‌تر یعنی دستور تخلیه فوری استفاده کنید. اما اگر قرارداد شما شفاهی بوده یا تخلیه ملک به دلایل دیگر مانند تخلف مستأجر مطرح است، باید از طریق طرح دعوای رسمی و اخذ حکم تخلیه اقدام کنید.

در چه مواردی می‌توان حکم تخلیه گرفت؟

شرایط صدور حکم تخلیه در قراردادهای رسمی و عادی

صرف‌نظر از اینکه قرارداد اجاره به‌صورت رسمی یا عادی باشد، در صورتی که مستأجر به تعهدات خود عمل نکند یا مدت اجاره به پایان رسیده باشد، موجر می‌تواند با طرح دعوا، تقاضای حکم تخلیه کند.

برای قراردادهای عادی و غیررسمی که فاقد امضای شهود هستند یا به‌صورت شفاهی تمدید شده‌اند، امکان صدور دستور تخلیه فوری وجود ندارد؛ در این موارد، تنها راه قانونی برای بازپس‌گیری ملک، طرح دعوای تخلیه و دریافت حکم رسمی از دادگاه یا شورای حل اختلاف است.

علاوه بر این، اگر قرارداد اجاره فسخ شده باشد و مالک بتواند حکم فسخ را از دادگاه دریافت کند، این وضعیت نیز زمینه‌ساز صدور حکم تخلیه خواهد بود. در مجموع، در هر شرایطی که اجاره‌نامه از نظر قانونی فاقد اعتبار فوری برای صدور دستور تخلیه باشد، مسیر دریافت حکم قضایی تخلیه مطرح می‌شود.

موارد قانونی صدور حکم تخلیه (فهرست کامل)

در برخی شرایط مشخص، رفتار یا اقدامات مستأجر موجب نقض قرارداد اجاره می‌شود؛ در این صورت موجر می‌تواند ابتدا دعوای فسخ قرارداد را مطرح کرده و پس از اثبات آن، برای تخلیه ملک اقدام کند.

مهم‌ترین موارد قانونی که می‌توانند به صدور حکم تخلیه منتهی شوند:

• پایان مدت قرارداد: طبیعی‌ترین دلیل تخلیه، اتمام مدت اجاره است که در تمام قراردادها قابل اعمال است.

• عدم پرداخت اجاره‌بها: اگر مستأجر برای مدتی (حداقل سه ماه یا بیشتر) اجاره‌بهای ملک را پرداخت نکند، این موضوع می‌تواند به فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه منجر شود.

• استفاده غیرمجاز از ملک: استفاده برای فعالیت‌های نامشروع یا تغییر کاربری ملک برخلاف توافق اولیه، که موجر را مجاز به پیگیری تخلیه می‌کند.

• واگذاری ملک به شخص ثالث: اگر مستأجر بدون کسب رضایت موجر، ملک را به دیگری منتقل کند یا در اختیار شخص دیگری بگذارد، مالک حق طرح دعوای تخلیه خواهد داشت.(البته اگر در قرارداد اولیه مالک مستاجر را از اجاره به غیر منع کرده باشد.)

• تخریب یا آسیب به ملک: در صورتی که مستأجر با بی‌احتیاطی یا سهل‌انگاری باعث آسیب جدی به ملک شود، مالک می‌تواند با اثبات این موضوع، درخواست فسخ قرارداد و تخلیه ملک را ثبت کند.

• عدم رعایت شرایط قراردادی: هر نوع تخلف از بندهای صریح قرارداد اجاره که به حقوق مالک لطمه وارد کند، می‌تواند دلیلی موجه برای فسخ قرارداد و دریافت حکم تخلیه باشد.

• ارائه اطلاعات نادرست: ارائه اطلاعات خلاف واقع یا گمراه‌کننده از سوی مستأجر نیز از مصادیق نقض اعتماد و تخلف تلقی می‌شود و می‌تواند موجب فسخ قرارداد و اقدام قانونی برای تخلیه گردد.

تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها

یکی از رایج‌ترین دلایل درخواست حکم تخلیه، عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر است. طبق قانون روابط موجر و مستأجر، اگر مستأجر حداقل سه ماه متوالی اجاره‌بهای خود را پرداخت نکند، موجر حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه را دارد.

نکات مهم در این خصوص:

• موجر باید ابتدا به مستأجر اخطار کتبی دهد و مهلت معقولی برای پرداخت بدهی تعیین کند.

• در صورت عدم پرداخت پس از اخطار، موجر می‌تواند دادخواست فسخ قرارداد و تخلیه ملک را به شورای حل اختلاف یا دادگاه تقدیم کند.

• علاوه بر تخلیه، موجر می‌تواند مطالبه اجاره‌بهای معوقه و خسارت تأخیر تأدیه را نیز در دادخواست قید کند.

• مستندات پرداخت‌های قبلی، رسیدها و اخطارهای کتبی نقش مهمی در اثبات دعوا دارند.

تخلیه به دلیل تخلف از شرایط قرارداد

تخلف از شرایط قراردادی می‌تواند شامل موارد متعددی باشد که هرکدام بسته به شدت و تأثیر بر منافع موجر، می‌تواند زمینه‌ساز تخلیه شود،از جمله این تخلفات:

• تغییر کاربری ملک: اگر مستأجر ملک مسکونی را به تجاری یا ملک اداری را به مسکونی تبدیل کند، این تخلف جدی محسوب می‌شود.

• نگهداری نادرست: عدم انجام تعمیرات معمول یا بی‌توجهی به حفظ و نگهداری ملک که منجر به آسیب شود.

• ایجاد مزاحمت: رفتارهایی که برای سایر ساکنان یا همسایگان ایجاد مزاحمت کند، مانند سر و صدای مفرط یا فعالیت‌های نامناسب.

• نقض شروط خاص: مثل نگهداری حیوان خانگی در صورت ممنوعیت در قرارداد یا استفاده بیش از تعداد مجاز افراد در ملک.

در تمامی این موارد، موجر باید از طریق مرجع صالح و با ارائه دلایل و مستندات قانونی، مراحل درخواست فسخ قرارداد و سپس صدور حکم تخلیه را به‌صورت رسمی طی کند تا از بروز مشکلات بعدی جلوگیری شود.

شرایط لازم برای اخذ دستور تخلیه فوری

چه نوع قراردادهایی مشمول دستور تخلیه فوری می‌شوند؟

دستور تخلیه فوری تنها در صورتی صادر می‌شود که قرارداد اجاره، تمام شرایط قانونی مندرج در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ (با اصلاحات جدید) را داشته باشد.

مهم‌ترین شروطی که قرارداد اجاره باید برای صدور دستور تخلیه فوری دارا باشد:

رابطه استیجاری محرز و خواهان دعوا مالک رسمی ملک باشد؛ قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم شده و هر دو نسخه دارای امضای موجر، مستأجر و دو شاهد معتبر باشد (صرف اثر انگشت کفایت نمی‌کند)؛ مدت قرارداد به‌طور کامل منقضی شده باشد؛ عین مستأجره فاقد سرقفلی باشد؛ و قرارداد تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ قرار گیرد.

الزامات قانونی جدید (سامانه خودنویس و کاتب)

با توجه به قانون جدید حکم تخلیه مستاجر، ثبت قرارداد در سامانه‌های رسمی دولت الزامی است. برای قراردادهای اجاره با مدت تا دو سال، ثبت قرارداد در سامانه خودنویس الزامی بوده و شهود نیز باید امضای الکترونیکی در همین سامانه داشته باشند. برای قراردادهای بالای دو سال، طرفین ملزم هستند قرارداد را در سامانه کاتب (وابسته به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور) ثبت کنند.

نکته حائز اهمیت: در غیر این‌صورت، دستور تخلیه فوری صادر نخواهد شد و مالک باید از مسیر حکم تخلیه اقدام کند. بنابراین، صرف داشتن اجاره‌نامه کاغذی کافی نیست و رعایت دقیق الزامات شکلی و ثبتی طبق اصلاحات جدید، شرط اصلی برای بهره‌مندی از فرآیند تخلیه فوری است.

مزایای ثبت در سامانه‌های رسمی:

• اعتبار بیشتر قرارداد در مراجع قانونی

• امکان صدور دستور تخلیه فوری

• جلوگیری از انکار قرارداد توسط طرفین

• شفافیت بیشتر در معاملات اجاره

• دسترسی آسان به سوابق قراردادی

مدارک لازم برای صدور دستور تخلیه فوری

برای ثبت درخواست دستور تخلیه فوری در شورای حل اختلاف، مالک باید مدارک زیر را به‌صورت کامل ارائه دهد:

• اجاره‌نامه رسمی یا عادی که واجد شرایط قانونی باشد. (دو نسخه، دارای امضای طرفین و دو شاهد)

• سند مالکیت یا مدارک مالکیت رسمی ملک

• مدارک هویتی مالک و مستأجر

• پرینت ثبت قرارداد در سامانه خودنویس یا سامانه کاتب بسته به مدت اجاره

• درخواست کتبی دستور تخلیه فوری

راهنمای تکمیل مدارک:

• مدارک هویتی باید معتبر و خوانا باشد.

• اگر مالک اصلی حضور ندارد، وکالت‌نامه رسمی ضروری است.

• تصاویر اسناد باید تصدیق شده باشند.

• در صورت وجود ضامن در قرارداد، مدارک هویتی ضامن نیز لازم است.

شایان ذکر است که اگر اجاره‌نامه فاقد شرایط لازم باشد یا در سامانه مربوطه ثبت نشده باشد، مرجع قضایی از صدور دستور تخلیه فوری خودداری خواهد کرد و مالک باید از مسیر دریافت حکم تخلیه اقدام کند.

مراحل دریافت حکم تخلیه مستاجر (گام‌به‌گام)

مرحله اول: ثبت دادخواست در شورای حل اختلاف یا دادگاه

در صورتی که شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه فوری فراهم نباشد، موجر می‌تواند برای تخلیه ملک، دادخواست «حکم تخلیه» را در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک یا دادگاه صالح ثبت نماید. این روند زمانی مورد استفاده قرار می‌گیرد که قرارداد اجاره از شمول قانون سال ۱۳۷۶ خارج باشد یا یکی از شرایط تخلیه فوری رعایت نشده باشد.

روش‌های ثبت دادخواست:

• مراجعه حضوری به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

• ثبت آنلاین از طریق سامانه ثنا (adliran.ir)

• استفاده از خدمات وکلای پایه یک دادگستری

• مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک

نکات مهم در ثبت دادخواست:

• دقت در انتخاب صحیح مرجع صالحه (محل وقوع ملک)

• تعیین خواسته به‌صورت دقیق و مشخص

• پرداخت هزینه دادرسی بر اساس ارزش خواسته

• دریافت شماره پرونده و پیگیری مراحل بعدی

مرحله دوم: مدارک مورد نیاز برای ثبت دادخواست

برای ثبت دادخواست حکم تخلیه در سامانه ثنا یا از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، ارائه مدارک زیر ضروری است: سند مالکیت رسمی یا عادی، اصل قرارداد اجاره یا هرگونه مدرک قابل اثبات رابطه استیجاری، مدارک هویتی موجر و مستنداتی از پایان مدت اجاره یا تخلف مستاجر.

مدارک تکمیلی که می‌توانند به پرونده کمک کنند:

• رسیدهای پرداخت اجاره‌بها

• مکاتبات و اخطارهای قبلی به مستأجر

• گواهی شهود در مورد تخلف مستأجر

• عکس یا فیلم از وضعیت ملک (در صورت خسارت)

• قرارداد اولیه و تمامی الحاقیه‌ها و تمدیدها

نحوه تهیه مدارک:

• تمام مدارک باید به‌صورت تصدیق شده تهیه شوند.

• نسخه اصل و تصویر هر مدرک باید در اختیار باشد.

• مدارک را در پوشه‌ای منظم دسته‌بندی کنید.

• فهرست اسناد و مدارک را به‌صورت کتبی تهیه کنید.

مرحله سوم: رسیدگی و صدور رأی تخلیه

پس از ثبت دادخواست، پرونده توسط قاضی شورا بررسی شده و در صورت احراز صحت رابطه استیجاری و پایان مدت اجاره یا احراز تخلف مستاجر، رأی به تخلیه صادر می‌شود.

مراحل رسیدگی:

• تشکیل جلسه: پس از ثبت دادخواست، تاریخ جلسه رسیدگی تعیین و به طرفین ابلاغ می‌شود.

• دفاعیات طرفین: هر دو طرف فرصت دارند دلایل و مستندات خود را ارائه دهند. مستأجر می‌تواند دفاعیات و ادله خود را مطرح کند.

• بررسی مدارک: قاضی تمام اسناد و مدارک را بررسی و در صورت نیاز، از شهود یا کارشناسان نظرخواهی می‌کند.

• صدور رأی: پس از بررسی کامل، قاضی رأی خود را صادر می‌کند. این رأی می‌تواند به نفع موجر (تخلیه) یا مستأجر (رد دعوا) باشد.

• مدت زمان رسیدگی: معمولاً یک تا سه جلسه رسیدگی برگزار می‌شود و کل فرایند بین دو تا چهار ماه طول می‌کشد.

مرحله چهارم: ابلاغ حکم به مستاجر

رأی دادگاه از طریق سامانه ثنا به مستاجر ابلاغ می‌گردد و او موظف است در مهلت قانونی (معمولاً ۱۰ روز) ملک را تخلیه کند؛ در غیر این صورت، درخواست اجرای حکم توسط موجر قابل پیگیری است.

شیوه‌های ابلاغ حکم:

• ابلاغ الکترونیکی از طریق سامانه ثنا (اولویت اول)

• ابلاغ حضوری توسط مأمور ابلاغ

• ابلاغ از طریق پست سفارشی با رسید

• ابلاغ از طریق انتشار آگهی (در موارد خاص)

نکات مهم درباره ابلاغ:

زمان شروع مهلت قانونی از تاریخ ابلاغ رسمی محاسبه می‌شود، نه از تاریخ صدور حکم. مستأجر می‌تواند در مهلت مقرر (۲۰ روز از تاریخ ابلاغ) نسبت به رأی صادره اعتراض کند. در صورت عدم اعتراض، رأی قطعی شده و قابل اجرا می‌شود.

چقدر طول می‌کشد تا حکم تخلیه صادر شود؟

عوامل مؤثر بر طول زمان رسیدگی

مدت‌زمان رسیدگی به دعوای تخلیه، بسته به شرایط مختلفی متغیر است که درک این عوامل به شما کمک می‌کند انتظارات واقع‌بینانه‌تری داشته باشید،از جمله این عوامل:

• پیچیدگی پرونده: پرونده‌های ساده با مدارک کامل سریع‌تر رسیدگی می‌شوند. اگر نیاز به کارشناسی یا استماع شهود باشد، زمان بیشتری لازم است.

• کامل بودن مدارک: ارائه مدارک کامل و معتبر از همان ابتدا، فرایند را تسریع می‌کند. کمبود مدارک باعث درخواست مهلت اضافی و طولانی‌تر شدن رسیدگی می‌شود.

• نحوه دفاع مستأجر: اگر مستأجر دفاعیات جدی و مستند داشته باشد، ممکن است جلسات بیشتری برگزار شود. عدم حضور یا دفاع ضعیف مستأجر معمولاً به تسریع فرایند منجر می‌شود.

• حجم کاری مرجع رسیدگی: شوراهای حل اختلاف در شهرهای بزرگ معمولاً حجم کاری بیشتری دارند و ممکن است تاریخ جلسات با تأخیر تعیین شود.

• نوع دعوی: دعاوی تخلیه ساده (فقط به دلیل پایان مدت) سریع‌تر از دعاوی ترکیبی (تخلیه + مطالبه اجاره‌بها + خسارت) رسیدگی می‌شوند.

• امکان تجدیدنظر: اگر یکی از طرفین به رأی اعتراض کند، پرونده به دادگاه تجدیدنظر ارجاع می‌شود که 2 تا 4 ماه دیگر به زمان کل اضافه می‌کند.

تخمین بازه زمانی از ثبت دادخواست تا اجرای تخلیه

بر اساس تجربه عملی و آمار دادگستری، می‌توان بازه‌های زمانی زیر را برای مراحل مختلف در نظر گرفت:

ثبت دادخواست تا تعیین وقت رسیدگی: ۲ تا ۴ هفته

تشکیل جلسه اول رسیدگی: ۳ تا ۶ هفته پس از ثبت

فاصله بین جلسات (در صورت نیاز): ۲ تا ۴ هفته

صدور رأی پس از آخرین جلسه: ۱ تا ۲ هفته

ابلاغ رأی به مستأجر: ۱ تا ۳ هفته

مهلت اعتراض مستأجر: ۲۰ روز

در صورت عدم اعتراض، صدور اجراییه: ۱ تا ۲ هفته

اجرای حکم توسط مأمور اجرا: ۱ تا ۲ هفته

در مجموع: در پرونده‌های عادی بدون تجدیدنظر، از زمان ثبت دادخواست تا اجرای نهایی حکم معمولاً بین ۳ تا ۶ ماه زمان نیاز است. این مدت می‌تواند در صورت عدم اعتراض مستأجر یا اجرای سریع، کاهش یابد یا در صورت تجدیدنظر یا پیچیدگی‌های خاص، به ۵ تا ۱۰ ماه برسد.

سریع‌ترین راه گرفتن حکم تخلیه

برای تسریع فرایند دریافت و اجرای حکم تخلیه، استراتژی‌های زیر را به کار ببرید:

1.قبل از ثبت دادخواست: تمام مدارک را کامل و مرتب آماده کنید؛ با وکیل مشورت کنید تا دادخواست دقیق و بدون ایراد تنظیم شود؛ اگر امکان دارد، قرارداد اجاره جدید را طبق الزامات قانونی (با شهود و ثبت در سامانه) تنظیم کنید تا در آینده بتوانید از دستور تخلیه فوری استفاده کنید.

2.هنگام رسیدگی: در تمام جلسات حاضر شوید یا وکیل معرفی کنید؛ به درخواست‌های قاضی برای ارائه مدارک بلافاصله پاسخ دهید؛ از تعویق جلسات خودداری کنید مگر در موارد ضروری؛ اگر امکان سازش با مستأجر وجود دارد (برای تخلیه داوطلبانه)، این روش سریع‌ترین راه حل است.

3.بعد از صدور رأی: بلافاصله پس از قطعیت رأی، درخواست صدور اجراییه دهید؛ با مأمور اجرا همکاری کامل داشته باشید و در زمان تعیین‌شده حاضر شوید؛ در صورت امکان، با مستأجر مذاکره کنید تا داوطلبانه ملک را تخلیه کند.

مهم‌ترین نکته: اگر قرارداد شما واجد شرایط دستور تخلیه فوری است، حتماً از همان ابتدا این مسیر را انتخاب کنید که می‌تواند در عرض یک تا دو هفته به نتیجه برسد.

بعد از گرفتن حکم تخلیه چه باید کرد؟

مراحل اجرای حکم تخلیه توسط مأمور اجرای احکام

پس از صدور رأی قطعی تخلیه، مالک یا نماینده قانونی او باید به واحد اجرای احکام مراجعه کرده و تقاضای اجرای حکم را ثبت کند. در این مرحله، دادگاه برگه اجراییه را صادر می‌کند و آن را به مستأجر ابلاغ می‌نماید.

گام‌های عملی اجرای حکم:

• مراجعه به واحد اجرای احکام: مالک باید با در دست داشتن رأی قطعی تخلیه، به واحد اجرای احکام دادگستری محل وقوع ملک مراجعه کند.

• تکمیل فرم درخواست اجرا: فرم مربوطه را تکمیل و همراه با مدارک هویتی و رأی قطعی تحویل دهید.

• پرداخت هزینه اجرا: هزینه‌های اجرای حکم (که نسبتاً ناچیز است) را پرداخت کنید.

• تعیین مأمور اجرا: واحد اجرا، یک مأمور اجرای احکام را برای پیگیری پرونده تعیین می‌کند.

• صدور اجراییه: اجراییه به نام مستأجر صادر و ابلاغ می‌شود. این ابلاغ معمولاً ابتدا از طریق سامانه ثنا و سپس از طریق مأمور ابلاغ صورت می‌گیرد.

• تعیین زمان اجرا: پس از ابلاغ اجراییه و انقضای مهلت قانونی (۱۰ روز برای قراردادهای رسمی یا ۷۲ ساعت برای عادی)، مأمور اجرا زمان مراجعه به ملک را تعیین و به مالک اطلاع می‌دهد.

• اجرای عملیات تخلیه: در روز تعیین‌شده، مأمور اجرا همراه با نیروی انتظامی (در صورت نیاز) به ملک مراجعه و عملیات تخلیه را انجام می‌دهد.

نقش کلانتری و نیروی انتظامی در اجرای حکم

در صورتی که مستأجر از تخلیه ملک خودداری کند، مأمور اجرای احکام با هماهنگی کلانتری محل اقدام به اجرای حکم خواهد کرد. مأموران انتظامی نقش پشتیبانی دارند تا از وقوع درگیری یا مقاومت جلوگیری شود و عملیات تخلیه به‌صورت قانونی، آرام و بدون تنش انجام گیرد.

وظایف نیروی انتظامی در اجرای حکم:

تأمین امنیت محل و جلوگیری از درگیری؛ کمک به مأمور اجرا در صورت مقاومت مستأجر؛ حضور به‌عنوان ناظر بر قانونی بودن عملیات؛ در صورت لزوم، باز کردن قفل درب ملک (با هماهنگی قضایی).

نکات مهم:

نیروی انتظامی بدون حکم قضایی و هماهنگی مأمور اجرا نمی‌تواند وارد ملک شود. حضور نیروی انتظامی صرفاً جنبه پشتیبانی و تأمین نظم دارد، نه اعمال خشونت. تمام مراحل باید مطابق قانون و با رعایت حقوق طرفین انجام شود.

حضور نماینده مالک یا وکیل هنگام اجرا

هنگام اجرای حکم، حضور مالک یا نماینده قانونی او (مانند وکیل) الزامی است. این حضور جهت تحویل گرفتن ملک و نظارت بر فرآیند تخلیه انجام می‌شود تا از بروز هرگونه اختلاف احتمالی جلوگیری شود.

دلایل اهمیت حضور مالک:

• تحویل رسمی ملک: مالک باید ملک را به‌صورت رسمی از مستأجر تحویل بگیرد و صورت‌جلسه تحویل را امضا کند.

• بررسی وضعیت ملک: مالک می‌تواند بلافاصله وضعیت ملک را بررسی و در صورت مشاهده خسارت، آن را در صورت‌جلسه ثبت کند.

• تعیین تکلیف اموال باقیمانده: اگر مستأجر اموالی در ملک جا گذاشته، مالک باید در صورت‌جلسه آن‌ها را ثبت کند.

• جلوگیری از ادعاهای بعدی: حضور مالک و امضای صورت‌جلسه تحویل، مانع از هرگونه ادعای خسارت یا اختلاف بعدی می‌شود.

• هماهنگی با مأمور اجرا: مالک می‌تواند مسائل و سؤالات خود را مستقیماً با مأمور اجرا مطرح کند.

• در صورت عدم امکان حضور شخصی: وکیل دادگستری یا نماینده قانونی با وکالت‌نامه رسمی می‌تواند به‌جای مالک در عملیات تخلیه حضور یابد.

مهلت قانونی تخلیه برای مستاجر بعد از ابلاغ حکم

مهلت تخلیه در قراردادهای رسمی و عادی

مهلت تخلیه بسته به نوع قرارداد متفاوت است و درک دقیق این تفاوت‌ها برای پیگیری صحیح فرایند ضروری است:

قراردادهای رسمی (ثبت شده در دفترخانه): اگر قرارداد رسمی باشد و حکم از طریق اجرای ثبت صادر شده باشد، مستأجر موظف است در ظرف ۱۰ روز کاری پس از ابلاغ اجراییه، ملک را تخلیه کند.

قراردادهای عادی: در قراردادهای عادی، پس از صدور اجراییه توسط اجرای احکام دادگستری، مهلت حداکثر ۷۲ ساعت (سه روز) در نظر گرفته می‌شود.

نکات مهم درباره مهلت‌ها:

مهلت از تاریخ ابلاغ رسمی اجراییه شروع می‌شود، نه از تاریخ صدور حکم؛ روزهای تعطیل رسمی معمولاً در محاسبه مهلت لحاظ نمی‌شوند؛ در برخی موارد خاص (مانند وجود کودک یا بیمار)، دادگاه ممکن است مهلت بیشتری اعطا کند.

ضمانت اجرای عدم تخلیه در موعد مقرر

در صورتی که مستأجر پس از مهلت قانونی اقدام به تخلیه نکند، قانون ضمانت اجراهای مختلفی پیش‌بینی کرده است:

اجرای قهری حکم: اجرای احکام با همکاری نیروی انتظامی و در صورت لزوم با شکستن قفل، اقدام به تخلیه اجباری می‌نماید.

حمل اموال مستأجر: اموال باقیمانده مستأجر توسط مأمور اجرا جمع‌آوری، فهرست‌برداری و در انبار دادگستری یا محل دیگری نگهداری می‌شود. هزینه حمل و نگهداری به عهده مستأجر است.

مطالبه خسارت تأخیر: مالک می‌تواند برای دوره تأخیر در تخلیه، خسارت (معادل اجاره‌بهای روزانه یا بیشتر) مطالبه کند.

احتمال مجازات کیفری: در صورت مقاومت در برابر اجرای حکم یا ایجاد مزاحمت، مستأجر ممکن است تحت تعقیب کیفری قرار گیرد.

چه زمانی می‌توان درخواست اجرای قهری داد؟

مالک می‌تواند بلافاصله پس از انقضای مهلت قانونی (۱۰ روز یا ۷۲ ساعت بسته به نوع قرارداد)، درخواست اجرای قهری حکم را به واحد اجرای احکام تسلیم کند.

مراحل درخواست اجرای قهری:

تهیه درخواست کتبی مبنی بر عدم تخلیه داوطلبانه توسط مستأجر؛ مراجعه به واحد اجرای احکام و ارائه درخواست؛ هماهنگی با مأمور اجرا برای تعیین زمان اجرای قهری؛ حضور در زمان مقرر همراه با مدارک هویتی و رأی قطعی.

الزامات اجرای قهری:

مأمور اجرا ابتدا از مستأجر دعوت می‌کند که داوطلبانه ملک را تخلیه کند. در صورت امتناع، با هماهنگی کلانتری، اقدام به اجرای قهری می‌شود. اگر درب ملک قفل باشد و مستأجر حاضر به باز کردن آن نباشد، با حکم قضایی قفل شکسته می‌شود.

نکته حقوقی: مالک نمی‌تواند به‌صورت خودسرانه و بدون حکم قضایی اقدام به تخلیه یا تغییر قفل ملک کند، زیرا این اقدام خلاف قانون بوده و خود مالک را در معرض تعقیب قانونی قرار می‌دهد.

قانون جدید حکم تخلیه مستاجر ۱۴۰۴ (تغییرات مهم)

الزام ثبت قرارداد در سامانه‌های خودنویس و کاتب

یکی از مهم‌ترین تغییرات قانونی اخیر، الزام ثبت قراردادهای اجاره در سامانه‌های رسمی است که از ابتدای سال ۱۴۰۲ به‌صورت جدی اجرا می‌شود.

سامانه خودنویس: برای قراردادهای اجاره با مدت تا دو سال، ثبت در سامانه خودنویس الزامی است. در این سامانه، شهود نیز باید امضای الکترونیکی داشته باشند.

سامانه کاتب: برای قراردادهای اجاره با مدت بیش از دو سال، ثبت در سامانه کاتب الزامی است.

مزایای ثبت قرارداد:

• امکان صدور دستور تخلیه فوری در پایان مدت اجاره

• شفافیت در معاملات اجاره و جلوگیری از فرار مالیاتی

• قابلیت پیگیری و احراز رابطه استیجاری

• جلوگیری از انکار قرارداد توسط هریک از طرفین

• اعتبار بیشتر در مراجع قضایی

جریمه عدم ثبت:

عدم ثبت قرارداد در سامانه‌های مذکور مانع از صدور دستور تخلیه فوری می‌شود، اما مالک همچنان می‌تواند از طریق حکم تخلیه اقدام کند که زمان‌برتر است.

تأثیر قانون جدید بر قراردادهای قدیم و جدید

قراردادهای جدید (بعد از ۱۴۰۲):

تمام قراردادهای اجاره جدید باید حتماً در سامانه‌های خودنویس یا کاتب ثبت شوند. عدم ثبت، علاوه بر عدم امکان صدور دستور تخلیه فوری، ممکن است در آینده مجازات‌های دیگری نیز داشته باشد.

قراردادهای قدیم (قبل از ۱۴۰۲):

قراردادهای قدیمی که قبل از اجرای قانون جدید منعقد شده‌اند، مشمول الزام ثبت نیستند. مالکان این قراردادها همچنان می‌توانند با رعایت شرایط قانونی، درخواست دستور تخلیه فوری یا حکم تخلیه کنند.

تمدید قراردادهای قدیم:

اگر قراردادی که قبل از ۱۴۰۲ منعقد شده، تمدید شود، توصیه می‌شود تمدید آن در سامانه ثبت گردد تا از مزایای قانون جدید بهره‌مند شود.

حقوق و تکالیف جدید موجر و مستاجر

تکالیف موجر:

ثبت قرارداد در سامانه مربوطه؛ ارائه کد رهگیری قرارداد به مستأجر؛ صدور قبض یا رسید برای دریافت اجاره‌بها؛ اعلام اطلاعات دقیق در قرارداد.

حقوق موجر:

امکان صدور سریع دستور تخلیه فوری در پایان مدت؛ اعتبار بیشتر قرارداد در مراجع قضایی؛ امکان پیگیری راحت‌تر در صورت بروز اختلاف؛ شفافیت بیشتر در روابط استیجاری.

تکالیف مستأجر:

همکاری در ثبت قرارداد در سامانه؛ پرداخت به‌موقع اجاره‌بها و دریافت رسید؛ رعایت کامل مفاد قرارداد؛ تخلیه به‌موقع ملک در پایان مدت.

حقوق مستأجر:

دریافت کد رهگیری و اطمینان از ثبت قرارداد؛ امنیت بیشتر در مدت اجاره؛ عدم افزایش خودسرانه اجاره‌بها در مدت قرارداد؛ حق دفاع در مراجع قضایی.

نمونه دادخواست دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه

نمونه دادخواست دستور تخلیه فوری شورای حل اختلاف

ریاست محترم شورای حل اختلاف شهرستان ……………

با سلام و احترام

اینجانب …………… به شماره ملی ……………، مالک شش‌دانگ یک واحد آپارتمان مسکونی به مساحت …………… مترمربع، واقع در استان ……………، شهرستان ……………، خیابان ……………، پلاک ……………، به استناد سند مالکیت شماره ………… / ……………، به تقدیم این دادخواست می‌پردازم:

بر اساس قرارداد اجاره کد رهگیری …………… مورخ ……/……/……، منافع ملک موصوف را به مدت یک سال، از تاریخ ……/……/…… لغایت ……/……/……، به خوانده محترم آقای/خانم ……………، به شماره ملی ……………، اجاره داده‌ام.

قرارداد مذکور مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ تنظیم و در سامانه خودنویس/کاتب ثبت گردیده است. همچنین قرارداد دارای امضای دو شاهد معتبر (آقای/خانم …………… و آقای/خانم ……………) می‌باشد.

با توجه به پایان یافتن مدت اجاره، علی‌رغم اخطار کتبی، خوانده از تخلیه ملک خودداری نموده است.

خواسته: صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره

مستندات: ۱. تصویر مصدق سند مالکیت ۲. اصل قرارداد اجاره همراه با کد رهگیری ۳. اخطار کتبی به مستأجر ۴. مدارک هویتی

با تجدید احترام
نام و نام خانوادگی: ……………
امضا و تاریخ: ……/……/……

نمونه دادخواست حکم تخلیه در دادگاه

ریاست محترم شورای حل اختلاف / دادگاه عمومی حقوقی شهرستان ……………

با سلام و احترام

اینجانب …………… وکیل پایه یک دادگستری به شماره پروانه ……………، به وکالت از موکل محترم جناب آقای/خانم ……………، به شماره ملی ……………، مالک یک باب منزل مسکونی واقع در ……………، پلاک ثبتی ……………، بخش ……………، بدین‌وسیله دادخواست تخلیه عین مستأجره را تقدیم می‌دارم:

شرح دعوا:

موکل اینجانب در تاریخ ……/……/……، ملک مذکور را به‌موجب قرارداد اجاره عادی به خوانده محترم آقای/خانم …………… واگذار نموده است. مدت اجاره یک سال تعیین و در تاریخ ……/……/…… به پایان رسیده است.

علی‌رغم پایان مدت قرارداد و ارسال اخطار کتبی در تاریخ ……/……/……، خوانده از تخلیه ملک خودداری نموده و همچنین طی سه ماه گذشته نسبت به پرداخت اجاره‌بها اقدامی ننموده است که موجبات تضییع حقوق موکل را فراهم آورده است.

دلایل و مستندات:

۱. عدم پرداخت اجاره‌بها از تاریخ ……/……/…… تاکنون (مدت سه ماه متوالی) ۲. پایان یافتن مدت قرارداد در تاریخ ……/……/…… ۳. ارسال اخطار کتبی و عدم توجه خوانده

خواسته:

۱. صدور حکم بر تخلیه عین مستأجره و تحویل آن به موکل اینجانب ۲. محکومیت خوانده به پرداخت اجاره‌بهای معوقه به مبلغ …………… ریال ۳. محکومیت خوانده به پرداخت خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ سررسید تا زمان پرداخت ۴. محکومیت خوانده به پرداخت کلیه هزینه‌های دادرسی و حق‌الوکاله

مستندات پیوست:

۱. تصویر مصدق سند مالکیت موکل ۲. اصل قرارداد اجاره عادی مورخ ……/……/…… ۳. تصویر اخطاریه کتبی به همراه رسید پستی ۴. گواهی عدم پرداخت اجاره‌بها (رسیدهای قبلی) ۵. وکالت‌نامه رسمی ۶. مدارک هویتی موکل و وکیل

با عنایت به مراتب فوق و در راستای حفظ حقوق موکل، صدور حکم به خواسته فوق مورد استدعاست.

با تجدید احترام و تقدیر
وکیل خواهان: ……………
شماره پروانه: ……………
امضا و تاریخ: ……/……/……

آدرس ابلاغ وکیل: ……………
تلفن تماس: ……………

نکات مهم در تنظیم دادخواست

تنظیم صحیح دادخواست نقش مهمی در سرعت رسیدگی و احتمال موفقیت دعوا دارد. نکات زیر را حتماً رعایت کنید:

از نظر محتوایی

• مشخصات کامل طرفین: نام و نام خانوادگی، شماره ملی، آدرس دقیق و کد پستی هر دو طرف باید به‌طور کامل ذکر شود. در صورت داشتن شماره تلفن مستأجر، آن را نیز قید کنید.

• شرح دقیق موضوع: توضیح واضح و مختصر از رابطه استیجاری، مدت اجاره، مبلغ اجاره‌بها و دلیل درخواست تخلیه. از جملات پیچیده و طولانی پرهیز کنید.

• ذکر کامل مشخصات ملک: آدرس دقیق، پلاک ثبتی، بخش، متراژ و مشخصات سند مالکیت باید به‌طور کامل آورده شود.

• بیان دلایل قانونی: به صراحت ماده قانونی یا مواد قانونی مرتبط را ذکر کنید (مثلاً ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر).

• خواسته روشن و مشخص: خواسته خود را به‌صورت دقیق و قابل اجرا بیان کنید. از عبارات مبهم خودداری کنید.

از نظر شکلی

• استفاده از فرم استاندارد: در صورت امکان از فرم‌های استاندارد دادخواست استفاده کنید که در سامانه ثنا یا دفاتر خدمات الکترونیک قضایی موجود است.

• زبان رسمی و حقوقی: از لحن رسمی و قانونی استفاده کنید، اما از اصطلاحات بیش‌از‌حد تخصصی که ممکن است مفهوم نباشد، پرهیز کنید.

• بدون غلط املایی: دادخواست را قبل از ارسال چندین بار بررسی کنید تا هیچ غلط املایی یا نگارشی نداشته باشد.

• ترتیب منطقی: اطلاعات را به ترتیب منطقی (از کلی به جزئی) مرتب کنید: مقدمه، شرح دعوا، دلایل، خواسته، مستندات.

• فهرست مستندات: لیست کاملی از تمام اسناد و مدارک پیوست را در انتهای دادخواست ذکر کنید.

از نظر مستندات

• تصویر تصدیق شده: تمام مدارک باید به‌صورت تصدیق شده (توسط دفترخانه یا مرجع رسمی) ارائه شوند.

• اصل و تصویر: اصل مدارک مهم مانند قرارداد اجاره را همراه داشته باشید، اما تصویر آن را به پرونده بدهید.

• ترجمه رسمی: اگر سندی به زبان غیرفارسی است، حتماً ترجمه رسمی آن را ضمیمه کنید.

• مرتب‌سازی: مدارک را به ترتیب فهرست مستندات در پوشه‌ای مرتب قرار دهید.

• اخطارهای قبلی: اگر قبلاً به مستأجر اخطار کتبی داده‌اید، حتماً رسید پستی یا مدرک ابلاغ آن را ضمیمه کنید.

نکات کلیدی برای موفقیت:

• اگر تجربه حقوقی ندارید، حتماً با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید.

• دادخواست را با دقت و بدون عجله تنظیم کنید.

• از ادعاهای بی‌اساس یا اغراق‌آمیز خودداری کنید.

• تمام ادعاها را با مستندات محکم پشتیبانی کنید.

• آدرس ابلاغ خود را دقیق و قابل دسترس ذکر کنید.

• شماره تماس فعال و پاسخگو داشته باشید.

اشتباهات رایجی که باید از آن‌ها اجتناب کنید:

• فراموش کردن ذکر کد رهگیری قرارداد (در دستور تخلیه فوری)

• عدم ذکر مشخصات دقیق ملک

• نبود امضا یا تاریخ در دادخواست

• ارائه مدارک ناقص یا تصدیق نشده

• استفاده از زبان تند یا توهین‌آمیز

• عدم تطابق خواسته با دلایل ارائه‌شده

• اشتباه در نام یا مشخصات طرفین

یادآوری مهم:در صورت هرگونه تردید یا سؤال، از مشورت با وکیل مجرب یا مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی دریغ نکنید. یک دادخواست صحیح و کامل می‌تواند ماه‌ها از زمان رسیدگی به دعوا کم کند و احتمال موفقیت شما را چندین برابر افزایش دهد.

نتیجه‌گیری

دریافت حکم تخلیه مستاجر یکی از مهم‌ترین ابزارهای قانونی برای بازپس‌گیری ملک از مستاجرانی است که از تخلیه خودداری می‌کنند. در این مقاله، به‌طور کامل با تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه فوری، شرایط و مدارک لازم، مراحل قانونی دریافت و نحوه اجرا آشنا شدید.

نکته کلیدی این است که اگر قرارداد شما کتبی، دارای امضای دو شاهد و در سامانه خودنویس یا کاتب ثبت شده باشد و مدت آن پایان یافته، می‌توانید از مسیر سریع دستور تخلیه فوری استفاده کنید. اما در سایر موارد مانند قراردادهای شفاهی یا زمانی که مستاجر به تعهدات خود عمل نکرده، باید از طریق رسیدگی قضایی کامل و دریافت حکم رسمی تخلیه اقدام کنید.

همچنین قانون جدید حکم تخلیه ۱۴۰۴ الزاماتی مانند ثبت الکترونیکی قرارداد را تعیین کرده که رعایت آن برای صدور دستور تخلیه فوری ضروری است. مالکان باید از همان ابتدا، قرارداد را به‌صورت اصولی تنظیم و در سامانه‌های رسمی ثبت کنند تا در آینده با مشکل مواجه نشوند.

در نهایت، آگاهی از مسیرهای قانونی، مدت زمان رسیدگی، حقوق و تکالیف طرفین و نحوه اجرای حکم، به شما کمک می‌کند تا بدون اتلاف زمان و هزینه، حق خود را به‌درستی پیگیری کنید. چه مالک باشید و چه مشاور حقوقی، داشتن اطلاعات دقیق و به‌روز در این زمینه، اولین گام برای حل موفق اختلافات اجاره است.

سوالات متداول

منابع

قانون روابط موجر و مستاجر – سامانه ملی قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران

آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 19/02/1378 – سامانه ملی قوانین و مقررات جمهوری اسلامی

اصلاح آیین نامه اجرایی قانون موجر و مستاجر 18/03/1379 - سامانه ملی قوانین و مقررات جمهوری اسلامی