انواع عقد رهن: راهنمای تعدد، شروط و شرایط فروش مال مرهونه

مقدمه

آیا تا به حال برای تهیه یک سند رسمی یا دریافت وام، ملک خود را به‌عنوان وثیقه در اختیار بانک یا شخص دیگری قرار داده‌اید؟ یا ممکن است به دنبال اجاره خانه‌ای با پرداخت رهن کامل باشید اما تفاوت آن با عقد رهن قانونی را ندانید.
عقد رهن یکی از پرکاربردترین ابزارهای تأمین دین در حقوق مدنی ایران است و در زندگی روزمره بسیاری از ما نقش مهمی ایفا می‌کند. از دریافت وام مسکن گرفته تا تضمین معاملات تجاری، همه با مفهوم رهن سروکار دارند. اما آیا می‌دانید رهن انواع مختلفی دارد و هر نوع آن احکام و آثار حقوقی متفاوتی ایجاد می‌کند؟
این مقاله به‌طور جامع به بررسی انواع عقد رهن، مسائل مربوط به تعدد در رهن، شروط ضمن عقد، نحوه فروش مال مرهونه، تفاوت رهن عرفی با رهن قانونی و در نهایت موارد انحلال و پایان عقد رهن می‌پردازد. اگر قصد دارید با جزئیات حقوقی این عقد مهم آشنا شوید، تا پایان این مطلب همراه ما باشید تا از حقوق خود در معاملات مختلف آگاه شوید و تصمیمات آگاهانه‌تری بگیرید.

اقسام عقد رهن و مسائل تعدد عقد رهن

انواع عقد رهن در قانون

عقد رهن یکی از عقود معین در حقوق مدنی است که انواع مختلفی دارد. این تقسیم‌بندی بسته به نحوه انعقاد، مال مورد وثیقه و شرایط دیگر صورت می‌گیرد. رهن در تعریف قانونی، عقدی است که مدیون مالی را برای وثیقه به طلبکار می‌دهد. ارکان اصلی عقد رهن شامل راهن (رهن دهنده/بدهکار)، مرتهن (رهن گیرنده/طلبکار) و رهینه (مال مرهونه) است.

رهن تصرف: مال مرهونه در اختیار مرتهن باقی می‌ماند و او می‌تواند از منافع آن استفاده کند، اما باید بهای استفاده را به راهن پرداخت کند. پس از ادا شدن دین، مال به مالک اصلی بازگردانده می‌شود.

رهن قرارداد (رهن قانونی): رهن قرارداد همان عقد رهنی است که به طور معمول در قانون مدنی مورد بحث قرار گرفته است (مفاد ماده ۷۷۱ قانون مدنی). در این نوع رهن، طرفین قرارداد موضوع آن را مشخص می‌کنند. این نوع رهن در برابر رهن قضایی استفاده می‌شود.

رهن قضایی: مالی که به‌عنوان تأمین توسط دادگاه توقیف می‌شود و تا پرداخت دین آزاد نمی‌شود. در این مدت هیچ‌کس حق استفاده یا تصرف ندارد. این اموال در واقع همان اموال محکوم علیه یا مدعی علیه هستند که به علت تأمین قرار دادگاه توقیف می‌شوند.

رهن مستعار: مال متعلق به دیگری با اجازه مالک اصلی (معیر) به رهن گذاشته می‌شود. مالکیت منتقل نمی‌شود و هر تصرفی نیاز به اجازه مالک دارد.

رهن قطعی: به «بیع شرط» نیز معروف است و معمولاً با سند رسمی و حق استرداد همراه است. فروشنده ممکن است شرط کند در صورت بازپرداخت پول، حق فسخ معامله را داشته باشد.

رهن دین و منفعت: بر اساس قانون مدنی، رهن دین و منفعت باطل است. مال مرهون باید عین معین باشد. اموال غیرمادی نظیر حق تألیف، سرقفلی، مطالبات، دین و منفعت قابل رهن دادن نیستند.

رهن مضاف (تعدد وثیقه): چند مال برای یک بدهی یا مال دیگری برای بدهی دیگری رهن گذاشته شود. سند دوم معمولاً سند متمم نامیده می‌شود.

رهن تبرعی: شخصی غیر از مدیون مال خود را به رهن می‌گذارد تا بدهی دیگری تضمین شود؛ بدون دریافت هیچ معوضی است.

رهن مال مشاع: در اموال مشاع، هر مالک فقط نسبت به سهم خود می‌تواند رهن کند. قبض مال مشاع نیازمند اجازه سایر شرکا است.

رهن مکرر: مالی که قبلاً رهن شده، مجدداً برای دین دیگری رهن می‌شود. مرتهن اول بر سایرین مقدم است. دو حالت دارد:

• با تصریح: رهن اول مشخص است و ابتدا طلب مرتهن اول پرداخت می‌شود.

• بدون اطلاع: موافقت مرتهن اول برای رهن دوم لازم است.

مسائل مربوط به تعدد در عقد رهن

تعدد در عقد رهن می‌تواند شامل تعدد مرتهن (طلبکاران متعدد)، تعدد راهن (بدهکاران متعدد) یا تعدد دیون (بدهی‌های متعدد) باشد.

تعدد مرتهن

یک مال می‌تواند در مقابل دو یا چند دین به چند طلبکار داده شود.

• توافق بر تصرف: مرتهنین توافق می‌کنند که رهن در تصرف چه کسی باشد.

• حق تقدم: طلبکاران نسبت به یکدیگر رجحانی ندارند و بهای مال به نسبت طلب‌ها تقسیم می‌شود.

• تجزیه‌ناپذیری: تمام رهن در برابر مجموع دیون است و تا پرداخت کامل دین، وثیقه آزاد نمی‌شود. سهم هر طلبکار پس از پرداخت دین مربوطه آزاد می‌شود، ولی اگر راهن فوت کند و وراث داشته باشد، تقسیم سهم پیچیده‌تر خواهد بود.

تعدد راهن: چند مالک مشاع می‌توانند مال خود را در مقابل دیون متعدد رهن بدهند. سهم هر راهن از مال مشاع مربوط به طلب اوست و با پرداخت دین آزاد می‌شود.

تعدد دیون: یک مال می‌تواند وثیقه چند دیون باشد. در صورت عدم تصریح، پرداخت یک دین موجب آزادی مال نمی‌شود و رهن تجزیه‌ناپذیر باقی می‌ماند. حتی اگر راهن دوباره از مرتهن قرض بگیرد، همان رهن اول می‌تواند برای دیون جدید هم اعمال شود.

نکته تجزیه‌ناپذیری: عقد رهن تجزیه‌ناپذیر است؛ یعنی تا تمام طلب پرداخت نشود، وثیقه آزاد نمی‌شود. حتی پرداخت جزئی دین یا بخشش قسمتی از آن توسط طلبکار، موجب آزاد شدن بخشی از مال نمی‌شود مگر توافق دیگری بین راهن و مرتهن صورت گرفته باشد.

شروط ضمن عقد، وکالت و فروش مال مرهونه

شروط مهم ضمن عقد رهن

در ضمن عقد رهن یا به موجب عقد جداگانه، طرفین می‌توانند شروطی را برای انجام بهتر تعهدات ذکر کنند.

۱. شرط وکالت برای فروش مال مرهونه

راهن می‌تواند به مرتهن وکالت دهد که در صورت عدم پرداخت بدهی، طلب خود را از عین مرهونه یا قیمت آن دریافت کند.

• انتقال وکالت: وکالت می‌تواند به ورثه مرتهن یا شخص ثالث منتقل شود.

• محدودیت قانونی: دریافت وکالت بلاعزل برای وثایق بانکی ممنوع است. مرتهن باید برای استیفای طلب به اجرای ثبت یا دادگاه مراجعه کند.

• وکالت پس از سررسید: پس از سررسید دین و مراجعه مرتهن، دادن وکالت فروش مانعی ندارد.

۲. شرط سلب حق فروش از مرتهن

اگر در عقد رهن شرط شود که مرتهن حق تقاضای فروش عین مرهونه یا حق فروش آن را ندارد، این شرط باطل است.

اثر بر عقد: هدف اصلی رهن این است که مرتهن بتواند در صورت عدم تادیه دین، طلب خود را از حاصل فروش وثیقه دریافت کند. بنابراین، شرط سلب حق فروش خلاف مقتضای عقد است.

اختلاف نظر حقوقدانان:

• نظر اول (مشهور): این شرط خلاف ذات عقد رهن است و موجب بطلان هم شرط و هم عقد رهن می‌شود.

• نظر دوم: با استناد به ماده ۷۷۸ قانون مدنی که فقط به بطلان شرط اشاره دارد، شرط باطل است ولی عقد رهن صحیح باقی می‌ماند. این نظر به نظر دکترین نزدیک‌تر است.

۳. شرط تعلق یا تملیک مورد رهن به مرتهن

شرط اینکه در صورت عدم پرداخت بدهی توسط راهن، طلبکار مالک مال مورد رهن شود (تملیک مورد رهن به مرتهن)، باطل است.

دلیل بطلان: این شرط در گذشته دست‌آویز رباخواران بود (بیع شرط). در عقد رهن، طلبکار نسبت به عین مرهونه مالکیتی ندارد و تنها می‌تواند جهت وصول طلب خود از طریق فروش مال مرهونه اقدام کند. مرتهن تنها حق عینی تبعی نسبت به مال مرهونه دارد.

حدود استفاده: اگر ارزش عین مرهونه بیشتر از مبلغ تعهدات راهن باشد، شرط تملیک به طور کامل باطل است. مرتهن تنها تا سقف تعهدات مالی راهن حق استیفای طلب خود را از مال مرهونه دارد.

۴. شرط تعلق منافع رهن به مرتهن

چنین شرطی مشروع است. راهن و مرتهن می‌توانند توافق کنند که منافع رهن (منافع منفصل مانند شیر گوسفند) متعلق به مرتهن باشد. به این حالت رهن تصرف نیز می‌گویند. اگر منافع متصل باشد (مانند چاقی گوسفند)، جزء رهن خواهد بود.

استیفای طلب و فروش مال مرهونه

ترتیب استیفای طلب در صورت عدم وجود وکالت

هدف از رهن این است که اگر راهن دین خود را ادا نکند، مرتهن از محل فروش عین مرهونه استیفای طلب کند. اگر مرتهن برای فروش مال مرهونه وکالت نداشته باشد:

1. مرتهن باید به راهن مراجعه کرده و از او بخواهد که دین را بپردازد یا او را در فروش مال وکیل نماید.

2. اگر راهن خودداری کند، مرتهن باید به دادگاه حقوقی (حاکم) مراجعه کرده و دادخواست اجبار به پرداخت دین یا فروش مال مرهونه را ارائه کند.

3. حاکم، راهن را به پرداخت دین یا فروش رهن ملزم می‌کند.

4. اگر حاکم نتواند راهن را مجبور کند، خود حاکم مال را می‌فروشد یا دیگری را در فروش آن وکیل می‌نماید.

5. اگر حاکم در دسترس نباشد، مرتهن برای فروش از او اذن می‌گیرد. در صورت نبود حاکم یا ممکن نبودن اذن از او، مرتهن می‌تواند آن را بفروشد و حقش را از ثمن آن بردارد.

رأی وحدت رویه ۸۳۲ و بررسی حکم فروش عین مرهونه

رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۱۴۰۲/۰۳/۳۰ در خصوص فروش عین مرهونه و وضعیت آن در صورت رد از سوی مرتهن، تغییرات قابل توجهی نسبت به رأی وحدت رویه ۶۲۰ به وجود آورده است.

حکم رأی ۸۳۲: با تصویب رأی وحدت رویه ۸۳۲، بیع عین مرهونه زمانی صحیح است که حقوق مرتهن مراعات شده باشد و تصرفات نافی حقوق مرتهن نباشد.

عدم نفوذ مراعی: این رأی قائل به عدم نفوذ مراعی شده است. به این معنا که بیع عین مرهونه تنها در صورتی باطل است که حق مرتهن از حالت بالقوه به بالفعل تبدیل شده و مرتهن حقوق خود را دریافت نکرده باشد.

نتیجه عملی: در صورت رد مرتهن (زمانی که حق او بر مال مرهونه بالقوه باشد)، بیع عین مرهونه محکوم به بطلان نخواهد بود. دعوای اثبات بیع عین مرهونه و الزام به فک رهن در این شرایط قابل استماع خواهد بود، به شرطی که حقوق بالفعل مرتهن رعایت شده باشد.

نظر نخست: بیع عین مرهونه غیر نافذ است (رأی وحدت رویه ۶۲۰)

پیش از رأی ۸۳۲، محاکم و رویه قضایی با استناد به ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه ۶۲۰ دیوان عالی کشور، بیع عین مرهونه را غیر نافذ دانسته و منوط به تنفیذ مرتهن می‌کردند. راهن (مدیون) بدون اذن مرتهن حق ندارد مورد رهن را به دیگری انتقال دهد. اگر راهن مال مرهون را بفروشد، معامله غیر نافذ است.

حق تعقیب مرتهن: استناد به غیر نافذ بودن چنین قراردادی در برابر اشخاص ثالث (خریدار) مستلزم آن است که مرتهن از حق تعقیب برخوردار باشد.

بطلان در صورت رد: اگر مرتهن بیع را رد می‌کرد، عقد فروش باطل می‌شد. در رأی ۶۲۰، هر تصرفی که نافی حق مرتهن باشد، بدون تفکیک به حق بالفعل یا بالقوه، موجب بطلان فروش می‌شد.

فزونی و نقص قیمت مال مرهون (مازاد قیمت)

اگر مال مرهون به قیمتی بیشتر از طلب مرتهن فروخته شود، مبلغ مازاد قیمت مال مالک آن (راهن) می‌باشد. در این حالت، زیادی ثمن حاصل از فروش در دست مرتهن امانت شرعی است که باید به صاحبش برساند. اگر قیمت حاصل فروش کمتر از طلب مرتهن باشد، مرتهن باید برای وصول باقیمانده طلب خود به راهن رجوع کند.

حق تقدم در کسری: اگر راهن مفلس یا ورشکسته شود، مرتهن بابت باقیمانده طلب خود با سایر غرما و طلبکاران شریک می‌شود.

محدودیت‌های قانون ثبت: تشریفات فروش مال مرهون در ماده ۳۴ قانون ثبت به گونه‌ای است که مرتهن هیچ‌گاه نمی‌تواند به استناد نقص قیمت مال مرهون به سایر اموال راهن رجوع کند، زیرا قانون فرض می‌کند که مرتهن یا خریدار شرطی با تملک مورد رهن به تمام حق خود رسیده است.

رهن کامل (عرفی) و تمایز آن با رهن قانونی

رهن کامل خانه چیست؟

اصطلاح رهن کامل خانه که در عرف و آژانس‌های املاک به کار می‌رود، با عقد رهن به معنای قانونی آن که در قانون مدنی تعریف شده متفاوت است.

رهن کامل عرفی: رهن کامل خانه به نوعی اجاره گفته می‌شود که در آن مستأجر هنگام عقد مبلغ زیادی را به عنوان ودیعه (قرض‌الحسنه) در اختیار موجر (صاحب خانه) می‌گذارد.

تفاوت با اجاره: در عوض دریافت این ودیعه، مستأجر دیگر ماه به ماه اجاره‌ای پرداخت نمی‌کند (اگرچه در عمل معمولاً اجاره‌ای ناچیز که ممکن است هزار تومان باشد، تعیین می‌شود).

بازگشت ودیعه: مبلغ ودیعه یا قرض‌الحسنه تا پایان قرارداد نزد موجر باقی می‌ماند و پس از اتمام قرارداد، تمام و کمال به مستأجر برگردانده می‌شود.

ماهیت حقوقی: پاسخ به این سوال که آیا عقد رهنی که در آژانس‌های املاک منعقد می‌شود همان عقد رهن قانونی است، قطعاً منفی است. عقد رهنی که در آژانس‌های املاک منعقد می‌شود، در واقع همان عقد اجاره‌ای است که اجاره بهای آن مبلغ بسیار کمی می‌باشد. در نتیجه، استفاده از عنوان عقد رهن در آژانس‌های املاک یک استفاده غلط است.

تمایز رهن عرفی با رهن قانونی

در عقد رهن قانونی (قانون مدنی)، مرتهن (طلبکار) نسبت به مال وثیقه حق عینی تبعی پیدا می‌کند و در صورت عدم پرداخت دین می‌تواند مال را فروخته و طلب خود را وصول کند. اما در رهن کامل عرفی:

اگر مالک ملک مبلغ ودیعه را در پایان قرارداد بازنگرداند، مستأجر نمی‌تواند با این ادعا که ملک در رهن اوست، ادعای وصول طلب از آن مال را بکند.

مستأجر می‌تواند ملک را به عنوان یکی از دارایی‌های موجر جهت اجرای حکم توقیف کند، ولی نسبت به آن ملک حق تقدمی ندارد و اگر طلبکار دیگری وجود داشته باشد و زودتر ملک را توقیف کند، آن طلبکار مقدم خواهد بود.

مزایا و معایب رهن کامل

رهن کامل مثل یک شمشیر دو لبه است و مزایا و معایبی برای طرفین دارد.

مزایای رهن کامل برای مستأجر:

• نیازی به پرداخت ماهانه مبلغی به عنوان اجاره بها ندارد.

• پول ودیعه در انتهای قرارداد به طور کامل به او برگردانده می‌شود.

• این شرایط شبیه این است که مستأجر پول خود را در بانک سرمایه‌گذاری کرده، اما به جای اخذ سود، از ملک موجر استفاده می‌کند.

• به دلیل اینکه موجر باید مبلغ زیادی را یکجا بپردازد، دست مستأجر برای چانه‌زنی بر سر تمدید قرارداد و میزان احتمالی افزایش مبلغ رهن بازتر است و احتمال تمدید قرارداد بیشتر است.

معایب رهن کامل برای مستأجر:

• مستأجر تا پایان قرارداد حق ندارد دست به اصل پول ودیعه بزند.

• هنگام تخلیه خانه، ممکن است موجر پول کامل رهن را در دسترس نداشته باشد.

• اگر مستأجر از شرایط خانه یا همسایه‌ها راضی نباشد و بخواهد زودتر از موعد تخلیه کند، ممکن است در پس گرفتن پولش به مشکل برخورد کند.

• البته مستأجر تا زمانی که پول را نگرفته می‌تواند خانه را خالی نکند و مالک نیز تا زمانی که مستأجر خانه را خالی نکند می‌تواند پول را به عنوان گرو نگه دارد.

پایان، انحلال و دعاوی مرتبط با عقد رهن

انحلال و پایان عقد رهن

عقد رهن زمانی به‌طور کامل پایان می‌یابد یا منحل می‌شود که شرایط مشخصی محقق گردد.

۱. پرداخت دین (ادای کامل طلب)

مهم‌ترین حالت، زمانی است که دین یا قرض راهن به طور کامل پرداخت شود. با پرداخت دین، حق مرتهن نسبت به مال مورد رهن از بین خواهد رفت. با انجام تعهد، دیگر طرفین تعهدی در مقابل هم ندارند و عقد خاتمه می‌یابد.

۲. اقاله یا تفاسخ

عقد رهن می‌تواند با توافق دو طرف (راهن و مرتهن) و به صورت اقاله (تفاسخ) منحل شود.

۳. فسخ از جانب مرتهن

عقد رهن نسبت به راهن لازم و نسبت به مرتهن جایز است.

مرتهن می‌تواند هر وقت که بخواهد عقد را برهم بزند (فسخ کند).

راهن نمی‌تواند قبل از ادای دین، رهن را مسترد دارد یا عقد را بر هم زند.

۴. انحلال به دلیل تلف مال مرهونه

در فرضی که مال مورد رهن تلف شود، عقد رهن بلا اثر می‌گردد (منفسخ می‌شود).

اگر مال مورد رهن به علت تقصیر مرتهن تلف شود، او مسئول خواهد بود. در این صورت، بدل مال مورد رهن وثیقه طلب مرتهن قرار می‌گیرد.

۵. تصرف غیرمجاز مرتهن (تعدی و تفریط)

اگر مرتهن به مال مرهونه تعدی یا دخل و تصرف غیرمجاز کند، راهن می‌تواند درخواست فسخ عقد رهن را بدهد. این شامل آسیب به مال، استفاده از آن یا فروش آن بدون رضایت راهن باشد.

نکات مهم در انحلال:

عدم انحلال با فوت یا حجر: عقد رهن با فوت راهن یا مرتهن منفسخ نمی‌شود. این امر به این دلیل است که رهن به عنوان حق عینی مالی تلقی شده و به ورثه منتقل می‌گردد.

جواز خاص مرتهن: جواز مرتهن (حق فسخ) در عقد رهن یک جواز خاص است؛ یعنی با وجود جایز بودن، فوت یا حجر مرتهن باعث انحلال عقد نمی‌شود.

فک رهن

فک رهن به معنای خارج شدن مال مرهونه از حالت وثیقه و رهن است.

شرط تحقق

فک رهن در پایان، هنگامی که دین راهن (مدیون) به طور کامل ادا شود و طلبکار به حق و حقوق خود برسد، انجام خواهد شد.

اشتباه در اطلاق

اطلاق اصطلاح فک رهن به حالتی که مال مورد رهن تلف می‌شود و عقد بلا اثر می‌گردد، کاملاً اشتباه است. فک رهن در صورتی است که مال مورد رهن باقی باشد، ولی به دلیلی از رهن و حالت وثیقه خارج شود.

عدم آزادی با پرداخت جزئی

به دلیل تجزیه‌ناپذیری عقد رهن، در صورتی که راهن فقط بخشی از دین خود را پرداخت کند، حق ندارد درخواست فک بخشی از رهن را بکند.

دعاوی مرتبط با فک رهن:

دعوای الزام به فک رهن: در مواقعی که مال در رهن بانک یا شخص باشد و دین ادا شود اما طلبکار (مرتهن) از فک رهن خودداری کند، شخص راهن می‌تواند دعوای الزام به فک رهن را اقامه کند.

آثار عدم فک رهن: از زمانی که دین ادا شده و مرتهن از فک رهن خودداری می‌کند، ید طلبکار که قبلاً ید امانی (امین و امانت‌دار مال) بوده، تبدیل به ید ضمانی می‌شود. در این حالت، مرتهن در صورت هرگونه خسارت و آسیبی ضامن خواهد بود. همچنین، راهن می‌تواند اجرت روزهای مازادی را که طلبکار هنوز فک رهن نکرده است، مطالبه کند.

نتیجه گیری

عقد رهن یکی از کلیدی‌ترین ابزارهای تأمین دین در نظام حقوقی ایران است که انواع متنوعی دارد و در موقعیت‌های مختلف کاربرد پیدا می‌کند. همان‌طور که در این مقاله بررسی شد، شناخت دقیق انواع رهن (از جمله رهن تصرف، رهن قانونی، رهن قضایی، رهن مکرر و رهن مضاف) برای طرفین قرارداد اهمیت بالایی دارد.
یکی از نکات حیاتی، تفاوت بین رهن عرفی (رهن کامل) که در معاملات اجاره رایج است و رهن قانونی است که احکام و آثار کاملاً متفاوتی دارد. در رهن قانونی، مرتهن حق عینی تبعی پیدا می‌کند و در صورت عدم پرداخت دین می‌تواند از محل فروش مال، طلب خود را استیفا کند. همچنین اصل تجزیه‌ناپذیری رهن، شروط ضمن عقد و نحوه فروش مال مرهونه از دیگر موضوعات مهمی هستند که هر فرد باید قبل از ورود به چنین قراردادی با آن‌ها آشنایی کامل داشته باشد.
با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی عقد رهن و تأثیر مستقیم آن بر دارایی و تعهدات مالی، توصیه می‌شود پیش از امضای هرگونه قرارداد رهنی، حتماً با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید تا از حقوق خود به‌طور کامل محافظت کنید. آگاهی از قوانین و مقررات مربوط به رهن، اولین قدم برای جلوگیری از مشکلات حقوقی و مالی در آینده است.

سوالات متداول

منابع

عقود معین جلد چهارم عقود اذنی و وثیقه های دین - دکتر کاتوزیان

قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشور

قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران