مقدمه
رابطه موجر و مستأجر از جمله قراردادهایی است که به دلیل درآمیختگی با مسائل معیشتی و اجتماعی، مورد حمایت خاص قانون‌گذار قرار دارد. با این حال، اتمام مدت قرارداد و امتناع مستأجر از تخلیه، نقض حق مالکیت موجر محسوب می‌شود. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، راهکارهای سریعی را برای بازپس‌گیری ملک پیش‌بینی کرده است که در این مقاله به تفصیل بررسی می‌شود.
تمایز میان دستور تخلیه و حکم تخلیه
بسیاری از مالکین تفاوت میان این دو عنوان را نمی‌دانند.
دستور تخلیه
«دستور تخلیه» زمانی صادر می‌شود که قرارداد اجاره دارای شرایط ماده ۲ قانون ۱۳۷۶ باشد (کتبی، در دو نسخه، با امضای دو شاهد و قید مدت). این دستور بدون تشکیل جلسه دادرسی و ظرف یک هفته صادر می‌شود.
حکم تخلیه
اما اگر قرارداد شفاهی باشد یا شهود آن را امضا نکرده باشند، موجر باید «حکم تخلیه» مطالبه کند که مستلزم فرآیند طولانی دادرسی، ابلاغ و واخواهی است.
نقش ودیعه (قرض‌الحسنه) در فرآیند تخلیه
مطابق قانون، اجرای دستور تخلیه منوط به تودیع (سپردن) مبلغ ودیعه توسط موجر به صندوق دادگستری است. تا زمانی که موجر مبلغ پیش‌پرداخت را بازنگرداند، اجرای احکام ملک را تحویل نمی‌گیرد. البته، اگر مستأجر به ملک خسارتی وارد کرده یا بدهی قبوض داشته باشد، موجر باید همزمان دادخواست مطالبه ضرر و زیان یا گواهی دایره مرجوعات را به اجرای احکام ارائه دهد تا مبلغ مربوطه بلوکه شود.
خسارت تأخیر در تخلیه (اجرت‌المثل)
پس از پایان مدت اجاره، اگر مستأجر به تصرف خود ادامه دهد، دیگر «مستأجر» نیست بلکه در حکم «غاصب» یا متصرف عدوانی است. در این حالت، موجر مستحق دریافت «اجرت‌المثل» است.
نحوه تعیین میزان اجرت‌المثل
میزان اجرت‌المثل معمولاً در قرارداد به صورت روزانه تعیین می‌شود (مثلاً روزی ۵۰۰ هزار تومان خسارت تأخیر). اگر در قرارداد ذکری از خسارت نشده باشد، کارشناس رسمی دادگستری با توجه به قیمت روز بازار، مبلغی را به عنوان خسارت ایام تصرف تعیین می‌کند که معمولاً از اجاره‌بهای قبلی بیشتر است.
مراجع صالح و تحولات قانون جدید شوراهای حل اختلاف
با تصویب قانون جدید شوراهای حل اختلاف مصوب 1402/06/22، رسیدگی به دعاوی تخلیه (جز در موارد سرقفلی و حق کسب و پیشه) در صلاحیت «دادگاه صلح» قرار گرفته است. این دادگاه‌ها با هدف سرعت بخشیدن به دعاوی ساده‌تر تشکیل شده‌اند. بنابراین، موجر باید با در دست داشتن قرارداد و گواهی انقضای مدت، از طریق دفاتر خدمات قضایی اقدام به ثبت درخواست نماید.
نتیجه‌گیری
بهترین اقدام برای موجران، تنظیم قراردادهای استاندارد با حضور دو شاهد معتبر است تا در صورت بروز مشکل، بتوانند از مسیر میان‌بر «دستور تخلیه» استفاده کنند. همچنین اکیداً توصیه می‌شود مالکین از اقدامات خودسرانه مانند قطع انشعابات یا ورود جبری به ملک پرهیز کنند، چرا که مستأجر می‌تواند تحت عنوان «ممانعت از حق» علیه مالک شکایت کیفری مطرح نماید. مسیر قانونی، اگرچه دارای تشریفات است، اما امنیت حقوقی مالک را به طور کامل تضمین می‌کند.