تخلیه ملک برای تخریب و نوسازی؛ شرایط، مدارک و مراحل

مقدمه

تخلیه ملک برای تخریب و نوسازی یکی از موضوعات مهم در روابط میان موجر و مستأجر، به‌ویژه در املاک تجاری، است. گاهی مالک یک ملک تجاری برای تخریب ساختمان قدیمی یا تجدید بنا نیاز دارد ملک را از تصرف مستأجر خارج کند؛ اما این اقدام صرفاً با اراده مالک امکان‌پذیر نیست و قانون برای آن شرایط و تشریفات مشخصی تعیین کرده است.

آگاهی از حقوق موجر و مستأجر در این زمینه اهمیت زیادی دارد؛ زیرا در املاک تجاری دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت (آنچه در عرف «سرقفلی» نامیده می‌شود)، تخلیه تابع مقررات خاصی است و رعایت نکردن الزامات قانونی می‌تواند مانع از پذیرش درخواست موجر شود.

این مقاله بر مبنای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و رویه قضایی مرتبط، شرایط و مراحل تخلیه ملک برای تخریب و نوسازی را بررسی می‌کند.

تخلیه ملک به دلیل تخریب و نوسازی چیست؟

تخلیه به جهت تجدید بنا به وضعیتی گفته می‌شود که مالک قصد دارد بنای موجود را تخریب کرده و ساختمان جدیدی احداث کند. برای این منظور، مالک از دادگاه درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه مستأجر را می‌کند. این نهاد حقوقی مختص روابط استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ است و شامل تعمیرات جزئی یا بازسازی سطحی نمی‌شود.

تفاوت تعمیرات ساده با تخریب و تجدید بنا

تفاوت تعمیرات ساده با تخریب و تجدید بنا در میزان تغییرات سازه‌ای، هزینه‌ها، و نیاز به اخذ مجوزهای قانونی است. تعمیرات ساده شامل کارهای جزئی و ظاهری است، در حالی که تخریب و تجدید بنا یک پروژه کامل ساختمانی محسوب می‌شود.

تشخیص درست موضوع، پیش‌شرط طرح هر دعوایی است:

• تعمیرات جزئی مانند رنگ‌آمیزی یا تعویض کف‌پوش، به‌تنهایی مبنای تخلیه قرار نمی‌گیرد.

• بازسازی اساسی شامل تغییرات گسترده در بناست و ممکن است در برخی شرایط زمینه‌ساز تخلیه شود.

• تخریب و تجدید بنا یعنی هدف اصلی، تخریب بنای موجود و احداث ساختمان جدید است؛ همین موضوع، محور بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ است.

برای تحقق تجدید بنا لازم نیست ملک مخروبه باشد. مالک ممکن است بخواهد بنایی با متراژ یا طبقات بیشتر بسازد یا بنا از نظر استحکام نیاز به تجدید داشته باشد.

آیا مالک می‌تواند برای نوسازی، مستأجر را تخلیه کند؟

پاسخ مثبت است، اما صرف مالکیت کافی نیست و وجود شرایط قانونی مشخص ضروری است.

دادگاه در این دعاوی باید چند موضوع را احراز کند:

• رابطه استیجاری طرفین

• سمت خواهان به‌عنوان موجر یا قائم‌مقام او

• شمول قانون ۱۳۵۶ بر رابطه استیجاری

• انقضای مدت اجاره و قصد واقعی خواهان بر احداث بنای جدید.

متن ماده ۱۵ و ۱۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶

ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶

«ماده ۱۵ ـ علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه‌ جائز است.

1. تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداری‌ها مکلفند در‌صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.

2. تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.

3. در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود‌ درخواست تخلیه نماید. ‌در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد. ‌»

ماده ۱۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶

«ماده ۱۶ ـ در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در موارد مذکور در بند 3 و 4 ماده 14 هر‌گاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع‌ به ساختمان نکند یا حداقل مدت یک سال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید به درخواست مستاجر سابق به پرداخت مبلغی ‌معادل یک سال اجاره بها یا اجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آنکه ثابت شود تاخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد‌اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است.
‌تبصره- در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستاجرین متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمت‌ها را نیز نموده باشد مهلت فوق از تاریخ ‌تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.»

نقش پروانه ساخت و مجوز شهرداری در تخلیه برای نوسازی

بر اساس بند ۱ ماده ۱۵، شرط اصلی طرح دعوای تخلیه به جهت تجدید بنا، ارائه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری است. طبق نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، منظور از «گواهی» تأییدیه‌ای است که شهرداری اعلام می‌کند صدور پروانه ساختمانی بلامانع است. صرف ادعای مالک بدون ارائه این مدارک رسمی، مبنای صدور حکم تخلیه قرار نمی‌گیرد، زیرا قانون‌گذار با این شرط از سوءاستفاده از این حق جلوگیری کرده است.

تخلیه سرقفلی به دلیل نوسازی چگونه انجام می‌شود؟

تفاوت وضعیت املاک مشمول قانون ۱۳۵۶ و املاک مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ نکته مهمی است:

• در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶، مستأجر دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت است و موجر مکلف به پرداخت این حق در صورت تخلیه است.

• در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶، موضوع بر پایه سرقفلی پرداختی در ابتدای قرارداد استوار است. اگر سرقفلی پرداخت نشده باشد، موجر پس از پایان مدت اجاره حق تخلیه دارد بدون الزام به رعایت تشریفات مواد ۱۵ و ۱۶ قانون ۱۳۵۶؛ اما اگر سرقفلی پرداخت شده باشد، مستأجر مستحق دریافت آن است.

پیش از هر اقدامی باید مشخص شود قرارداد اجاره تابع کدام قانون است، زیرا این موضوع مسیر دادرسی را تعیین می‌کند.

آیا مالک بعد از تخریب و ساخت مجدد باید ملک را به مستأجر برگرداند؟

پس از صدور حکم تخلیه و پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت، رابطه استیجاری قبلی خاتمه می‌یابد. مالک الزامی به اجاره مجدد ملک به همان مستأجر ندارد، اما طبق ماده ۱۶ باید ظرف شش ماه شروع به ساخت کند و حداقل یک سال از ملک برای همان مقصود استفاده نماید. در غیر این صورت باید معادل یک سال اجاره‌بها یا اجرت‌المثل را به مستأجر سابق بپردازد.

مدارک لازم برای تخلیه به دلیل تخریب و نوسازی

مدارک هویتی و مالکیتی

• سند مالکیت رسمی یا مدرک معتبر اثبات مالکیت

• مدارک هویتی طرفین دعوا (شناسنامه و کارت ملی مالک یا وکیل قانونی)

• سند وکالت‌نامه رسمی (در صورت مراجعه توسط وکیل)

مدارک شهرداری و فنی

• پروانه (جواز) تخریب و نوسازی صادر شده از سوی شهرداری (صرف دستور نقشه کافی نیست)

• گواهی‌ها یا تأییدیه‌های مربوط به عوارض نوسازی پرداخت‌شده

مدارک مربوط به قرارداد و دعوی

• قرارداد اجاره اصل یا رونوشت قرارداد اجاره (رسمی یا عادی)

• اظهارنامه رسمی ارسال‌شده به مستأجر برای تخلیه ملک

• گواهی کارشناس دادگستری (در املاک تجاری برای تعیین و پرداخت حق کسب و پیشه)

مراحل درخواست تخلیه برای تخریب و نوسازی

مراحل درخواست تخلیه ملک برای تخریب و نوسازی شامل گرفتن پروانه ساخت از شهرداری، ثبت دادخواست حقوقی در دادگاه و پرداخت حق کسب و پیشه به مستأجر است.

مراحل قانونی

• گرفتن پروانه: دریافت پروانه تخریب و نوسازی یا گواهی معتبر از شهرداری به عنوان پیش‌نیاز اصلی.

• ثبت دادخواست: تنظیم و ثبت دادخواست تخلیه به دلیل تجدید بنا در دادگاه حقوقی.

• ارزیابی کارشناس: تعیین مقدار حق کسب و پیشه یا سرقفلی مستأجر توسط کارشناس رسمی دادگستری.

• پرداخت مبلغ: واریز وجه تعیین‌شده در مهلت قانونی سه ماهه توسط مالک.

• اجرای حکم: صدور رأی تخلیه و تحویل ملک پس از اجرای کامل تعهدات مالی.

نتیجه‌گیری

تخلیه ملک برای تخریب و نوسازی در مواد ۱۵ و ۱۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ پیش‌بینی شده و صرفاً برای املاک تجاری مشمول این قانون کاربرد دارد. تحقق آن مستلزم ارائه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری، احراز قصد واقعی احداث بنا و پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر است. با توجه به تفاوت میان قانون ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶، پیش از هرگونه اقدام قانونی، مشورت با وکیل دادگستری برای بررسی دقیق نوع قرارداد اجاره توصیه می‌شود.

سؤالات متداول

منابع

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ - مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ - مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی

قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران - مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی