مقدمه

اسقاط حق کسب و پیشه یکی از موضوعاتی است که در قراردادهای اجاره اماکن تجاری می‌تواند برای موجر و مستأجر دردسرساز شود. شاید در نگاه اول تصور کنید اگر در قرارداد نوشته شده باشد «مستأجر حق کسب و پیشه خود را اسقاط کرد»، دیگر تکلیف روشن است؛ اما در حقوق، ماجرا به این سادگی نیست.

قبل از اینکه اعتبار چنین شرطی را بررسی کنیم، باید بدانیم رابطه استیجاری تحت کدام قانون شکل گرفته و اصلاً حق مورد بحث، «حق کسب و پیشه» است یا «سرقفلی».

تفاوت قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ در این زمینه اهمیت زیادی دارد. اگر با چارچوب کلی حقوق موجر و مستأجر آشنا نباشیم، تشخیص آثار چنین شرطی هم می‌تواند دشوار شود.

در ادامه، بررسی می‌کنیم که شرط اسقاط حق کسب و پیشه چه اعتباری دارد، ماده ۳۰ قانون ۱۳۵۶ چه نقشی در این موضوع ایفا می‌کند و تخلفاتی مانند تغییر شغل، انتقال به غیر یا عدم پرداخت اجاره‌بها چه تأثیری بر این حق دارند.

تعریف خلاصه حق کسب و پیشه

حق کسب یا پیشه یا تجارت، حقی است که در چارچوب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ برای مستأجر اماکن کسب، پیشه یا تجارت مورد حمایت قرار گرفته است. این حق با توجه به شرایط رابطه استیجاری و عواملی مانند استمرار فعالیت تجاری، موقعیت محل و وضعیت کسب و کار، در چارچوب مقررات قانون مطرح می‌شود.

یکی از مهم‌ترین آثار این حمایت آن است که در مواردی که موجر بر اساس جهات قانونی مقرر در قانون ۱۳۵۶ درخواست تخلیه می‌کند، حسب جهت تخلیه، موضوع پرداخت یا عدم پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز باید مطابق مقررات همان قانون بررسی شود.

بنابراین، حق کسب یا پیشه یا تجارت را نباید صرفاً یک مبلغ قراردادی یا معادل سرقفلی دانست؛ بلکه با نهادی حقوقی روبه‌رو هستیم که مبنا و آثار آن با مقررات قانون ۱۳۵۶ ارتباط دارد.

حق کسب و پیشه و تجارت در قانون روابط موجر و مستأجر

مبنای اصلی حمایت قانونی از حق کسب یا پیشه یا تجارت در نظام حقوقی ایران، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است. این قانون برای اماکن کسب، پیشه یا تجارت، حمایت‌های خاصی در نظر گرفته و تخلیه چنین اماکنی را در موارد مشخص و با رعایت شرایط قانونی امکان‌پذیر دانسته است.

به همین دلیل، در روابط استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶، موجر نمی‌تواند صرفاً به دلیل مالک بودن، هر زمان که بخواهد مستأجر را از ملک تجاری خارج کند؛ بلکه باید یکی از جهات قانونی تخلیه وجود داشته باشد و مقررات مربوط رعایت شود.

در مقابل، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ برای روابط استیجاری جدید، نظام متفاوتی ایجاد کرده است. ماده ۱ این قانون، اجاره اماکن را تابع قانون مدنی، مقررات قانون ۱۳۷۶ و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر می‌داند و مواد ۶ تا ۹ نیز مقررات مربوط به سرقفلی را بیان می‌کنند. ماده ۱۱ نیز اماکنی را که پیش از تصویب قانون ۱۳۷۶ به اجاره داده شده‌اند، از شمول این قانون مستثنی کرده و آنها را حسب مورد تابع مقررات حاکم بر خود دانسته است.

بنابراین، پیش از هر اظهارنظر درباره اسقاط حق کسب و پیشه یا سرقفلی، باید ابتدا قانون حاکم بر رابطه استیجاری مشخص شود.

قانون حاکم بر روابط استیجاری قدیمی و جایگاه مصوبه سال ۱۳۶۹

ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ مقرر می‌کند: «اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.» بنابراین، تاریخ ایجاد رابطه استیجاری در تعیین قانون حاکم اهمیت اساسی دارد و صرف استفاده از عنوان «اجاره‌نامه جدید» بدون بررسی سابقه رابطه، برای تعیین قانون حاکم کافی نیست.

همچنین، مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص «حق کسب یا پیشه یا تجارت» مصوب ۲۵ دی ۱۳۶۹ مقرر کرده است که در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۲ مرداد ۱۳۵۶ عمل شود و ماده واحده الحاقی سال ۱۳۶۵ نیز به قوت خود باقی بماند.

در نتیجه، بررسی حقوق مربوط به حق کسب یا پیشه یا تجارت در روابطی که مشمول این نظام حقوقی هستند، صرفاً با اشاره به تاریخ تصویب قانون ۱۳۵۶ کامل نمی‌شود و باید مقررات و مصوبات مرتبط نیز در نظر گرفته شوند.

اسقاط حق کسب و پیشه چیست؟

اسقاط حق به معنای صرف‌نظر کردن صاحب حق از اعمال یا مطالبه آن، در حدودی است که قانون چنین اقدامی را اجازه دهد. بنابراین، در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز نمی‌توان صرف درج عبارت «اسقاط حق کسب و پیشه» را به‌تنهایی دلیل قطعی بر سقوط این حق دانست.

در روابط مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، اعتبار چنین شرطی باید با توجه به مقررات حمایتی این قانون، به‌ویژه ماده ۳۰، بررسی شود. ماده ۳۰ مقرر می‌کند: «کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.»

بنابراین، اگر شرطی در قرارداد عملاً با هدف جلوگیری از اجرای مقررات حمایتی قانون ۱۳۵۶ و سلب حقوقی تنظیم شده باشد که اجرای آن قانون برای مستأجر ایجاد می‌کند، موضوع می‌تواند مشمول ماده ۳۰ قرار گیرد. در مقابل، نمی‌توان بدون بررسی متن شرط، قانون حاکم و اوضاع و احوال رابطه، درباره اعتبار یا بطلان همه شروطی که عنوان «اسقاط» دارند یک حکم مطلق صادر کرد.

شرایط و تخلفات مؤثر در رابطه استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶

در روابط استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶، برخی رفتارها و تخلفات مستأجر می‌تواند برای موجر حق درخواست فسخ اجاره یا تخلیه ایجاد کند. با این حال، آثار این موارد نسبت به حق کسب یا پیشه یا تجارت یکسان نیست و نباید همه آنها را به‌عنوان «اسقاط قراردادی حق کسب و پیشه» تلقی کرد.

میان سه موضوع باید تفکیک شود: نخست، تخلف یا رفتار مستأجر؛ دوم، حق قانونی موجر برای درخواست فسخ یا تخلیه؛ و سوم، اثر قانونی آن تخلف بر حق کسب یا پیشه یا تجارت. این سه عنوان از نظر حقوقی یکسان نیستند.

تغییر شغل مستأجر

مطابق بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، در مورد محل کسب و پیشه و تجارت، هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد، موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند؛ مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

بنابراین، برای استناد به این بند باید مشخص باشد که مورد اجاره برای شغل معینی واگذار شده و تغییر شغل بدون رضایت موجر صورت گرفته و شغل جدید نیز عرفاً مشابه شغل سابق نباشد. صرف تفاوت جزئی در شیوه فعالیت یا گسترش فعالیت تجاری، بدون احراز شرایط قانونی، لزوماً به معنای تحقق تخلف موضوع بند ۷ نیست.

همچنین تغییر شغل را نباید با «اسقاط قراردادی حق کسب یا پیشه یا تجارت» یکی دانست. اگر تخلف موضوع بند ۷ احراز شود، اثر حقوقی آن تابع مقررات قانون و تصمیم مرجع قضایی است.

انتقال مورد اجاره به غیر

در مورد اماکن کسب و پیشه یا تجارت، بند ۲ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ مقرر می‌کند که اگر عین مستأجره برای کسب یا پیشه یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده باشد و مستأجر آن را به عناوینی مانند وکالت یا نمایندگی عملاً به غیر واگذار کند، بدون اینکه طبق ماده ۱۹ با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد، موجر می‌تواند حسب مورد از دادگاه صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را درخواست کند.

البته تشخیص اینکه یک اقدام واقعاً انتقال مورد اجاره به غیر محسوب می‌شود، همیشه ساده نیست و به نحوه واگذاری، رابطه مستأجر با شخص ثالث و شرایط قرارداد بستگی دارد. در برخی موارد نیز حضور یا فعالیت شخص دیگری در ملک لزوماً به معنای انتقال به غیر نیست. برای آشنایی با این موارد، می‌توانید مطلب انتقال مورد اجاره به غیر؛ ۳ حالتی که «غیر» محسوب نمی‌شود را مطالعه کنید.

ماده ۱۹ نیز شرایط انتقال منافع مورد اجاره را مشخص کرده است. اگر مستأجر حق انتقال به غیر داشته باشد، می‌تواند منافع مورد اجاره را برای همان شغل یا شغل مشابه، با سند رسمی به دیگری منتقل کند. در صورت سلب حق انتقال و عدم رضایت مالک نیز قانون، سازوکار مراجعه به دادگاه و تعیین تکلیف حق کسب یا پیشه یا تجارت را پیش‌بینی کرده است.

تبصره ۱ ماده ۱۹ نیز مقرر می‌کند که در صورت واگذاری مورد اجاره برخلاف مقررات این ماده، موجر حق درخواست تخلیه دارد و مستأجر یا متصرف، حسب مورد، مستحق نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت خواهد بود. بنابراین، انتقال غیرمجاز مورد اجاره به غیر را نمی‌توان به‌طور کلی معادل سقوط کامل حق کسب یا پیشه یا تجارت دانست و آثار آن باید مطابق مقررات قانونی بررسی شود.

تعدی یا تفریط نسبت به مورد اجاره

مطابق بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد، موجر می‌تواند حسب مورد از دادگاه درخواست فسخ اجاره یا تخلیه مورد اجاره را مطرح کند.

تعدی و تفریط مفاهیم حقوقی هستند و تشخیص مصداق آنها به رفتار مستأجر، حدود اختیارات او، مفاد قرارداد، وضعیت مورد اجاره و اوضاع و احوال پرونده بستگی دارد. بنابراین، هر خسارت یا اختلافی را نمی‌توان بدون بررسی شرایط، تعدی یا تفریط دانست.

در اینجا نیز باید میان «تخلف مستأجر» و «اسقاط قراردادی حق کسب یا پیشه یا تجارت» تفاوت گذاشت. اگر تخلف قانونی احراز شود، آثار آن مطابق مقررات قانون ۱۳۵۶ و تصمیم دادگاه تعیین خواهد شد.

برای بررسی دقیق‌تر مفهوم تعدی و تفریط، مصادیق آن و شرایطی که می‌تواند به تخلیه ملک منجر شود، می‌توانید مقاله تخلیه ملک به دلیل تعدی و تفریط مستأجر؛ شرایط، مدارک و مراحل را نیز مطالعه کنید.

عدم پرداخت اجاره‌بها

عدم پرداخت اجاره‌بها نیز در شرایط مقرر در قانون می‌تواند از موجبات درخواست فسخ اجاره یا تخلیه باشد. مطابق بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، چنانچه مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کند و پس از ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه، حسب مورد، ظرف ده روز اقساط عقب‌افتاده را نپردازد، موجر می‌تواند از طرق قانونی برای تخلیه اقدام کند.

در همین بند، برای مستأجر امکان استفاده از ارفاق قانونی نیز پیش‌بینی شده است. اگر مستأجر پیش از صدور حکم دادگاه، علاوه بر اجاره‌بهای معوقه، بیست درصد آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع کند، حکم تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم خواهد شد. هر مستأجر فقط یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند.

تبصره ۱ ماده ۱۴ نیز وضعیت تکرار تخلف را پیش‌بینی کرده است: اگر مستأجر دو بار ظرف یک سال در نتیجه اخطار یا اظهارنامه موضوع بند ۹ اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر نپردازد یا در صندوق ثبت تودیع نکند، موجر می‌تواند مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه کند.

بنابراین، عدم پرداخت اجاره‌بها باید با توجه به شرایط و تشریفات مقرر در قانون بررسی شود و صرف وقوع این تخلف را نمی‌توان معادل اسقاط حق کسب یا پیشه یا تجارت دانست. اگر درباره شرایط تخلیه در چنین وضعیتی و مراحل قانونی آن نیاز به اطلاعات بیشتری دارید، می‌توانید تخلیه ملک به علت عدم پرداخت اجاره‌بها؛ شرایط و مراحل را نیز مطالعه کنید.

آیا این تخلفات به معنای اسقاط خودکار حق کسب و پیشه هستند؟

خیر. «اسقاط» یک عنوان قراردادی است و با «سقوط یا زوال حق به موجب حکم قانون» یکسان نیست. ممکن است قانون در برخی موارد، در نتیجه تخلف مستأجر، آثار خاصی برای حق کسب یا پیشه یا تجارت مقرر کند؛ اما این امر با این ادعا که مستأجر قبلاً در قرارداد حق خود را اسقاط کرده، تفاوت دارد.

برای مثال، در انتقال مورد اجاره برخلاف مقررات ماده ۱۹، تبصره ۱ ماده ۱۹ استحقاق نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را پیش‌بینی کرده است. این حکم نشان می‌دهد که آثار تخلف باید موردبه‌مورد و مطابق نص قانونی بررسی شود.

بنابراین، بهتر است گفته شود برخی تخلفات می‌توانند موجب فسخ اجاره یا تخلیه ملک شوند و در مواردی که قانون مقرر کرده است، بر میزان یا استحقاق حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز اثر بگذارند؛ اما این موضوع با «اسقاط قراردادی حق» یکی نیست.

ماده ۳۰ قانون ۱۳۵۶ و اعتبار شرط اسقاط حق کسب و پیشه

ماده ۳۰ یکی از مهم‌ترین مقررات در بررسی شرط اسقاط حق کسب یا پیشه یا تجارت است. این ماده، طرق مستقیم یا غیرمستقیمی را که طرفین برای جلوگیری از اجرای مقررات قانون اتخاذ کنند، پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام می‌کند.

اهمیت ماده ۳۰ در این بحث آن است که اصل آزادی قراردادها در روابط مشمول قانون ۱۳۵۶ نمی‌تواند بدون محدودیت، به ابزاری برای بی‌اثر کردن مقررات حمایتی قانون تبدیل شود. بنابراین، اگر شرط اسقاط به‌گونه‌ای باشد که هدف یا نتیجه آن جلوگیری از اجرای مقررات قانون ۱۳۵۶ باشد، اعتبار آن با ماده ۳۰ مواجه خواهد شد.

با این حال، از ماده ۳۰ نیز نباید چنین نتیجه گرفت که هر عبارت قراردادی حاوی واژه «اسقاط» بدون بررسی شرایط، قطعاً باطل است. تشخیص اینکه یک توافق واقعاً برای جلوگیری از اجرای مقررات قانون اتخاذ شده یا خیر، به مفاد قرارداد، قانون حاکم، زمان ایجاد رابطه و اوضاع و احوال پرونده بستگی دارد و در صورت اختلاف، موضوع در دادگاه بررسی می‌شود.

تفاوت اسقاط حق کسب و پیشه با انتقال آن

اسقاط و انتقال حق کسب یا پیشه یا تجارت دو مفهوم متفاوت هستند و از نظر آثار حقوقی نباید با یکدیگر یکسان تلقی شوند.

• اسقاط حق کسب یا پیشه یا تجارت: صرف‌نظر کردن دارنده حق از اعمال یا مطالبه آن است؛ البته اعتبار و حدود چنین اقدامی باید با توجه به قانون حاکم و مقررات مربوط بررسی شود.

• انتقال مورد اجاره و منافع آن: واگذاری منافع یا حقوق استیجاری به شخص ثالث است که در روابط مشمول قانون ۱۳۵۶ تابع مقرراتی مانند ماده ۱۹ و شرایط قرارداد خواهد بود.

بنابراین، شرط اسقاط حق کسب یا پیشه یا تجارت با شرط منع انتقال به غیر یکسان نیست. شرط منع انتقال به غیر، ناظر بر واگذاری مورد اجاره یا منافع آن به شخص ثالث است، در حالی که اسقاط ناظر بر صرف‌نظر کردن از یک حق است.

در نتیجه، صرف وجود عبارت‌هایی مانند «عدم انتقال به غیر» را نمی‌توان به معنای «اسقاط حق کسب و پیشه» دانست.

تفاوت حق کسب یا پیشه یا تجارت با سرقفلی

یکی از مهم‌ترین نکات در تنظیم قراردادها و مقالات حقوقی این است که «حق کسب یا پیشه یا تجارت» و «سرقفلی» به‌عنوان دو مفهوم یکسان به کار نروند.

حق کسب یا پیشه یا تجارت، نهاد مورد حمایت قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ است. در مقابل، قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ مقررات مشخصی را درباره سرقفلی در مواد ۶ تا ۹ مقرر کرده است.

در روابط مشمول قانون ۱۳۵۶ نیز ممکن است در قرارداد یا در عرف معاملاتی از واژه «سرقفلی» استفاده شده باشد؛ اما استفاده از این عنوان به‌تنهایی به معنای آن نیست که حق مورد بحث همان نهاد سرقفلی قانون ۱۳۷۶ است. در چنین روابطی باید منشأ پرداخت، متن قرارداد و قانون حاکم بررسی شود.

بنابراین، عبارت‌هایی مانند «اسقاط سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه» یا «حق کسب و پیشه همان سرقفلی است» بدون توضیح مبنای حقوقی، دقیق نیستند.

قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ و اسقاط سرقفلی

در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، ابتدا باید مقررات ماده ۱ این قانون و شرایط قرارداد بررسی شود. قانون ۱۳۷۶ روابط استیجاری جدید را تابع قانون مدنی، مقررات این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر قرار داده است.

مواد ۶ تا ۹ این قانون نیز وضعیت‌های مختلف سرقفلی را بیان می‌کنند. بنابراین، در این دسته از قراردادها، پرسش درباره «اسقاط» باید با توجه به منشأ سرقفلی، نحوه پرداخت آن، شرط قراردادی و مقررات خاص قانون ۱۳۷۶ پاسخ داده شود.

ماده ۱۱ قانون ۱۳۷۶ نیز تصریح می‌کند که اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده‌اند از شمول آن مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر خود هستند. بنابراین، نمی‌توان صرفاً با استناد به اینکه قرارداد فعلی پس از سال ۱۳۷۶ امضا شده است، بدون بررسی سابقه رابطه استیجاری، قانون ۱۳۷۶ را قانون حاکم دانست.

آثار حقوقی شرط اسقاط حق کسب و پیشه

آثار شرط اسقاط باید با توجه به قانون حاکم بر رابطه استیجاری، زمان ایجاد رابطه، متن دقیق شرط و سایر شرایط قانونی بررسی شود.

در روابط مشمول قانون ۱۳۵۶، به دلیل وجود مقررات حمایتی قانون و به‌ویژه ماده ۳۰، صرف درج عبارت «اسقاط حق کسب و پیشه» برای نتیجه‌گیری قطعی درباره سقوط حق کافی نیست.

اگر شرطی معتبر و قابل استناد تشخیص داده شود، طبیعتاً می‌تواند در حدود مفاد خود بر حقوق قراردادی طرفین اثر بگذارد؛ اما در روابط مشمول قانون ۱۳۵۶، این نتیجه باید با مقررات آمره و ماده ۳۰ سازگار باشد.

در هر حال، شرط اسقاط به‌خودی‌خود مجوز تخلیه ملک نیست. موجر برای تخلیه همچنان باید یکی از جهات قانونی مقرر در قانون ۱۳۵۶ را داشته باشد و شرایط قانونی مربوط را رعایت کند.

اسقاط حق کسب و پیشه در قراردادهای اجاره تجاری

در بررسی قراردادهای اجاره تجاری، نخست باید قانون حاکم بر رابطه استیجاری مشخص شود. اگر رابطه مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد، مقررات حمایتی این قانون، از جمله مقررات مربوط به تخلیه و حق کسب یا پیشه یا تجارت، باید مورد توجه قرار گیرد.

در چنین روابطی، درج عباراتی مانند «مستأجر کلیه حقوق خود نسبت به حق کسب و پیشه را اسقاط نمود» به‌تنهایی برای نتیجه‌گیری درباره اعتبار یا بی‌اعتباری شرط کافی نیست و باید مفاد شرط با ماده ۳۰ و سایر مقررات قانون تطبیق داده شود.

در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ نیز باید وضعیت سرقفلی، نحوه ایجاد آن، پرداخت یا عدم پرداخت آن و توافق طرفین بر اساس مواد مربوط به سرقفلی بررسی شود.

به همین دلیل، قبل از امضای هرگونه شرط درباره اسقاط حق کسب و پیشه یا سرقفلی، بررسی دقیق متن قرارداد و قانون حاکم بر رابطه اهمیت زیادی دارد.

رویه قضایی درباره اسقاط حق کسب و پیشه

در خصوص اعتبار شرط اسقاط حق کسب یا پیشه یا تجارت در روابط مشمول قانون ۱۳۵۶، نمی‌توان بدون بررسی آرای قضایی و شرایط هر پرونده، یک قاعده مطلق درباره رویه همه دادگاه‌ها بیان کرد.

یکی از محورهای مهم در رسیدگی قضایی، بررسی ماده ۳۰ قانون ۱۳۵۶ و این موضوع است که آیا شرط موردنظر با هدف جلوگیری از اجرای مقررات قانون و سلب حمایت‌های قانونی مستأجر تنظیم شده است یا خیر.

بنابراین، ادعای اینکه «هر شرط صریح اسقاط حق کسب و پیشه در همه موارد معتبر است» یا اینکه «هر شرط اسقاط در همه موارد باطل است»، بدون بررسی شرایط پرونده، بیان دقیقی از وضعیت حقوقی موضوع نیست.

مواردی که می‌تواند بر اعتبار شرط اسقاط اثر بگذارد

• قانون حاکم بر رابطه استیجاری: ابتدا باید مشخص شود قرارداد مشمول قانون ۱۳۵۶، قانون ۱۳۷۶ یا مقررات دیگری است.

• تاریخ ایجاد رابطه استیجاری و سابقه قرارداد: ماده ۱۱ قانون ۱۳۷۶ در تعیین شمول این قانون اهمیت دارد.

• مفاد دقیق شرط: باید مشخص شود دقیقاً چه حقی موضوع اسقاط قرار گرفته و آیا میان حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی تفکیک شده است یا خیر.

• مخالفت با مقررات آمره: اگر شرط با مقررات آمره قانون حاکم تعارض داشته باشد، صرف توافق طرفین برای بی‌اثر کردن آن مقررات کافی نیست.

• ماده ۳۰ قانون ۱۳۵۶: در روابط مشمول این قانون باید بررسی شود که آیا شرط موردنظر برای جلوگیری از اجرای مقررات قانون اتخاذ شده است یا خیر.

• اهلیت طرفین: در صورت فقدان اهلیت قانونی لازم، اعتبار قرارداد یا شرط می‌تواند با ایراد مواجه شود.

• اکراه یا تدلیس: در صورت وجود شرایط قانونی مربوط، اعتبار توافق می‌تواند مورد اختلاف قرار گیرد.

• اسناد و توافق‌های مرتبط: قرارداد اصلی، الحاقیه‌ها، توافق‌های بعدی و سایر اسناد در تعیین حدود توافق طرفین مؤثر هستند.

راه‌های اعتراض به شرط اسقاط حق کسب و پیشه

مستأجری که معتقد است شرط یا توافق مربوط به اسقاط حق کسب یا پیشه یا تجارت به‌درستی منعقد نشده یا قابلیت استناد علیه او را ندارد، می‌تواند با توجه به شرایط پرونده، ایرادات و دلایل خود را در مرجع قضایی مطرح کند.

• اعتراض به اعتبار شرط اسقاط: در صورت ادعای اکراه، تدلیس، فقدان اهلیت یا وجود ایراد مؤثر دیگر، مستأجر می‌تواند دلایل خود را مطرح کند.

• استناد به ماده ۳۰ قانون ۱۳۵۶: اگر رابطه مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد و شرط با هدف جلوگیری از اجرای مقررات قانون تنظیم شده باشد، ماده ۳۰ می‌تواند مبنای استدلال قرار گیرد.

• اعتراض به ابهام یا عدم صراحت شرط: اگر قرارداد روشن نکند دقیقاً چه حقی موضوع اسقاط قرار گرفته است، درباره دامنه و آثار شرط می‌توان ایراد مطرح کرد.

• استناد به مخالفت با مقررات آمره: در صورت تعارض شرط با مقررات آمره، این ایراد می‌تواند در جریان رسیدگی مطرح شود.

• ارائه اسناد و مدارک: قرارداد اجاره، الحاقیه‌ها، توافق‌نامه‌های بعدی، مکاتبات و سایر اسناد می‌توانند در اثبات حدود توافق طرفین مؤثر باشند.

• کارشناسی درباره میزان حق: اگر اصل استحقاق مستأجر نسبت به حق کسب یا پیشه یا تجارت احراز شود و اختلاف صرفاً درباره ارزش آن باشد، موضوع می‌تواند حسب مورد به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع شود. کارشناسی به‌خودی‌خود اعتبار شرط اسقاط را تعیین نمی‌کند.

نتیجه‌گیری

اسقاط حق کسب یا پیشه یا تجارت در روابط استیجاری موضوعی نیست که بتوان اعتبار آن را صرفاً با درج یک عبارت در قرارداد و بدون توجه به قانون حاکم بر رابطه پذیرفت.

در روابط مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، حمایت‌های قانونی از مستأجر و مقررات مربوط به حق کسب یا پیشه یا تجارت باید در کنار ماده ۳۰ قانون بررسی شود؛ زیرا قانونگذار توافق‌هایی را که برای جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ شوند، پس از اثبات در دادگاه، بلااثر و باطل اعلام کرده است.

در روابط مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، باید مقررات مربوط به سرقفلی و نحوه ایجاد، پرداخت و آثار آن بررسی شود. همچنین ماده ۱۱ این قانون اهمیت ویژه‌ای در تعیین شمول قانون ۱۳۷۶ بر روابط استیجاری دارد.

در نتیجه، برای تعیین اعتبار یک شرط تحت عنوان «اسقاط حق کسب و پیشه» باید دست‌کم تاریخ ایجاد رابطه، قانون حاکم، نوع رابطه استیجاری، متن دقیق شرط، نحوه تنظیم قرارداد، قصد طرفین، مقررات ماده ۳۰ قانون ۱۳۵۶ و در صورت وجود، آرای قضایی مرتبط بررسی شود. بنابراین، نمی‌توان به‌صورت کلی گفت که درج شرط اسقاط حق کسب و پیشه همیشه معتبر یا همیشه باطل است؛ بلکه اعتبار و آثار آن باید با توجه به مقررات حاکم و شرایط خاص هر رابطه استیجاری تعیین شود.

منابع

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ - مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ - مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی

قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۵ آبان ۱۳۶۵

مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص حق کسب یا پیشه یا تجارت مصوب ۲۵ دی ۱۳۶۹

آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۸