مقدمه
انباری آپارتمان یکی از بخش‌هایی است که ممکن است در معاملات ملکی و اختلافات ساکنان جایگاه حقوقی مبهمی داشته باشد. بسیاری از مالکان نمی‌دانند آیا می‌توانند انباری خود را بفروشند، اجاره دهند یا آن را به فردی خارج از ساختمان واگذار کنند. این موضوع در کنار مباحث مربوط به حقوق موجر و مستأجر، از جمله موضوعاتی است که در روابط میان مالک و استفاده‌کننده از ملک اهمیت پیدا می‌کند.
پاسخ کوتاه این است: وضعیت حقوقی انباری به نوع مالکیت آن بستگی دارد. اگر انباری در سند مالکیت به‌صورت اختصاصی قید شده باشد، معمولاً امکان اجاره آن وجود دارد؛ اما فروش مستقل آن به شخصی غیر از مالک واحد محل اختلاف است و دست‌کم یک رأی قطعی دادگاه تجدیدنظر آن را نپذیرفته است. اگر انباری مشاع باشد، جزء قسمت‌های مشترک ساختمان است و متعلق به همه مالکان؛ در این حالت مالکیت آن جدا از واحد منتقل نمی‌شود و هیچ مالکی نمی‌تواند حق انحصاری بر آن قائل شود.
در این مقاله بررسی می‌کنیم که قانون انباری آپارتمان چیست، تفاوت انباری اختصاصی و مشاع چیست و خرید، فروش و اجاره انباری چه شرایطی دارد.
انباری آپارتمان چیست؟
انباری آپارتمان فضایی است که معمولاً برای نگهداری وسایل کم‌استفاده، چمدان، لوازم فصلی، ابزار و وسایل مشابه استفاده می‌شود. انباری ممکن است در زیرزمین، طبقه منفی، کنار پارکینگ یا در بخش دیگری از ساختمان قرار داشته باشد.
انباری آپارتمان را نباید با انبار عمومی ساختمان اشتباه گرفت. بند «ب» ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها «انبار عمومی ساختمان» را صراحتاً از قسمت‌های مشترک شمرده است و همه مالکان در آن شریک‌اند؛ اما انباری اختصاصی فضایی است که برای استفاده انحصاری یک مالک یا واحد مشخص تعیین شده است.
بر اساس ماده ۱ آیین‌نامه اجرایی، قسمتی از بنا اختصاصی تلقی می‌شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک معین ملک یا قائم‌مقام او تخصیص یافته باشد. بنابراین، اگر انباری به استفاده اختصاصی یک واحد اختصاص یافته باشد، میتواند انباری اختصاصی محسوب شود.
وضعیت حقوقی انباری آپارتمان چیست؟
وضعیت حقوقی انباری را نمی‌توان فقط از ظاهر آن تشخیص داد. مهم‌ترین مدرک برای تعیین وضعیت انباری، سند مالکیت و صورتجلسه تفکیک ساختمان است.
برای آشنایی بیشتر با اهمیت سند مالکیت و مشخصات قسمت‌های اختصاصی ملک، می‌توانید مقاله سند تک‌برگ چیست و چرا دریافت آن الزامی است؟ را نیز مطالعه کنید.
انباری آپارتمان معمولاً در یکی از این وضعیت‌ها قرار دارد:
نوع انباری | وضعیت حقوقی | امکان معامله |
|---|---|---|
انباری اختصاصی | در سند مالکیت به یک واحد یا مالک اختصاص داده شده یا به‌عنوان قسمت وابسته واحد قید شده است. | اجاره معمولاً ممکن است؛ فروش مستقل به غیرمالک واحد محل اختلاف است و دست‌کم یک رأی قطعی آن را نپذیرفته است. |
انباری مشاع (از جمله انبار عمومی ساختمان) | جزء قسمت‌های مشترک است و متعلق به همه مالکان. | مالکیت آن جدا از واحد قابل انتقال نیست؛ استفاده انحصاری از آن نیازمند توافق مالکان است. |
انباری بدون قید در سند | وضعیت آن باید با بررسی صورتجلسه تفکیک، نقشه، اسناد ساختمان و عرف محل مشخص شود. | پیش از معامله باید وضعیت حقوقی آن روشن شود. |
بر اساس ماده ۲ آیین‌نامه اجرایی، برای مالکیت قسمت‌های اختصاصی باید سند مالکیت مجزا صادر شود و مشخصات کامل آن، از جمله حدود، طبقه، شماره، مساحت و قسمت های وابسته، در سند قید گردد. بنابراین، اگر انباری در سند به‌عنوان قسمت اختصاصی یا وابسته واحد قید شده باشد، وضعیت آن روشن‌تر است.
قانون انباری آپارتمان چیست؟
قانون تملک آپارتمان‌ها ماده مستقلی با عنوان انباری ندارد؛ اما مواد مربوط به مالکیت اختصاصی، قسمت‌های مشترک و انتقال ملک، مبنای تعیین وضعیت حقوقی انباری هستند.
ماده ۱ قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید مالکیت در ساختمان شامل دو قسمت است: مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک. ماده ۲ نیز قسمت‌هایی را که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده یا در اسناد مالکیت، ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان تلقی نشده باشد، جزء قسمت‌های مشترک می‌داند؛ مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
استثنای عرف در عمل اهمیت دارد: اگر انباری در سند قید نشده باشد، لزوماً مشترک نیست؛ در صورتی که تعلق آن به یک واحد معین طبق عرف و عادت محل روشن باشد، ممکن است اختصاصی تلقی شود. با این حال، اثبات این موضوع ساده نیست و بهتر است پیش از معامله با مدارک رسمی روشن شود.
ماده ۳ قانون نیز می‌گوید حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک غیرقابل تفکیک است و در صورت انتقال قسمت اختصاصی، انتقال قسمت مشترک قهری است.
این ماده درباره سهم مالک از قسمت‌های مشترک (مانند راه‌پله، زمین، آسانسور و انبار عمومی) است و می‌گوید این سهم همیشه همراه واحد منتقل می‌شود و جدا کردن آن ممکن نیست. بنابراین، اگر انباری مشاع باشد، سهم شما از آن به‌طور خودکار همراه واحد منتقل می‌شود و قابل فروش مستقل نیست. اما درباره اینکه آیا یک انباری اختصاصی را می‌توان جدا از آپارتمان و به غیر فروخت، متن ماده ۳ صراحتی ندارد؛ دست‌کم یک دادگاه تجدیدنظر با استناد به همین ماده فروش مستقل را نپذیرفته است که در ادامه بررسی می‌شود.
آیا خرید و فروش انباری آپارتمان مجاز است؟
خرید و فروش انباری آپارتمان به وضعیت انباری و نوع معامله بستگی دارد.
فروش انباری همراه با آپارتمان
اگر انباری در سند مالکیت واحد قید شده باشد، معمولاً همراه با فروش آپارتمان منتقل می‌شود. در این حالت، خریدار واحد معمولاً مالک یا دارنده حق استفاده از انباری نیز می‌شود.
با این حال، بهتر است در قرارداد خرید و فروش، وجود انباری، شماره آن، طبقه و محل دقیق آن صریحاً ذکر شود. این کار از اختلاف‌های بعدی میان خریدار و فروشنده جلوگیری می‌کند.
فروش انباری به‌صورت جداگانه
فروش انباری به‌صورت جداگانه از واحد مسکونی، به‌ویژه به شخصی غیر از مالک واحدی که انباری به آن اختصاص دارد، با محدودیت و اختلاف نظر مواجه است.
اگر انباری مشاع باشد، موضوع روشن است: قسمت مشترک جدا از واحد قابل انتقال نیست.
اگر انباری اختصاصی باشد، موضوع محل اختلاف است. در یک رأی قضایی، فروش مستقل پارکینگ و انباری به شخصی غیر از مالک آپارتمان نپذیرفته شده است. این رأی، شعبه ۶۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران در رأی قطعی مورخ ۱۳۹۴/۰۶/۰۹ (شماره دادنامه ۹۴۰۹۹۷۲۱۳۰۶۰۰۶۹۵)، در پرونده‌ای که خواسته آن الزام به تنظیم سند رسمی پارکینگ و انباری ۱۵ متری بود، با استناد به ماده ۳ قانون تملک آپارتمان‌ها و قسمت اخیر ماده ۱۰ قانون مدنی، تنظیم سند مستقل به نام شخصی غیر از مالک آپارتمان را مغایر با قواعد آمره و فاقد نفوذ حقوقی دانست. در همان پرونده، اداره ثبت نیز اعلام کرده بود که این پارکینگ و انباری صرفاً برای انتقال به واحدهای احداثی همان پلاک پیش‌بینی شده بودند.
دو نکته درباره این رأی مهم است:
این رأی یک شعبه تجدیدنظر است و رأی وحدت رویه نیست؛ بنابراین قاعده‌ای قطعی و الزام‌آور برای همه پرونده‌ها نیست و شرایط ثبتی هر پلاک در نتیجه اثر دارد.
رأی در پرونده‌ای درباره الزام به تنظیم سند رسمی صادر شده است؛ یعنی مشکل اصلی در ثبت و سند‌دار شدن معامله مستقل است، نه الزاماً در هر نوع توافق میان طرفین.
بنابراین، پیش از هر فروش جداگانه، باید نظر اداره ثبت و دفترخانه را درباره وضعیت سند انباری گرفت و از پرداخت کامل وجه پیش از روشن شدن امکان انتقال سند خودداری کرد.
فروش انباری به مالکان همان ساختمان
انتقال انباری به مالک واحد دیگری در همان ساختمان نیز لزوماً بدون اشکال نیست؛ زیرا رأی بالا از «شخصی غیر از مالک آپارتمانی که پارکینگ به آن اختصاص داده شده» سخن گفته و این عبارت میتواند مالک واحد دیگر را هم دربرگیرد. در هر حال، رویه ثبتی یکسان نیست و امکان تنظیم سند رسمی باید پیش از معامله از دفترخانه یا اداره ثبت استعلام شود.
حتی اگر انتقال سند رسمی ممکن نباشد، بهتر است توافق به‌صورت قرارداد مکتوب انجام شود و موقعیت انباری در سند و صورتجلسه تفکیک بررسی گردد.
آیا اجاره انباری آپارتمان مجاز است؟
اجاره انباری آپارتمان معمولاً ساده‌تر از فروش جداگانه آن است؛ به‌ویژه اگر انباری اختصاصی باشد.
اجاره انباری اختصاصی
اگر انباری در سند مالکیت به‌صورت اختصاصی قید شده باشد، مالک معمولاً میتواند حق استفاده از آن را برای مدت معین به دیگری اجاره دهد.
با این حال، اجاره انباری اختصاصی باید با رعایت این نکات انجام شود:
انباری واقعاً در سند مالکیت اختصاصی قید شده باشد.
مقررات داخلی ساختمان یا مصوبات مجمع اجاره انباری به غیر را محدود نکرده باشد.
اجاره انباری موجب مزاحمت برای سایر ساکنان نشود.
قرارداد اجاره به‌صورت کتبی تنظیم شود.
مدت اجاره، مبلغ اجاره و مسئولیت طرفین مشخص باشد.
اجاره انباری مشاع
اجاره مال مشاع از نظر قانون مدنی جایز است، اما تسلیم عین مستاجره موقوف به اذن شریک است. بنابراین، اگر انباری مشاع باشد، یک مالک نمی‌تواند به‌تنهایی آن را به دیگری تحویل دهد و حق استفاده انحصاری از آن را واگذار کند.
دلیل این محدودیت آن است که طبق ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاست و نمی‌توان حق انحصاری بر آن‌ها قائل شد.
اگر قرار است انباری مشاع برای استفاده کسی (مثلاً یکی از ساکنان یا شخصی دیگر) اجاره داده شود، بهتر است موضوع در مجمع عمومی مالکان مطرح شود. بر اساس ماده ۶ قانون تملک آپارتمان‌ها، در نبود قرارداد میان مالکان، تصمیمات مربوط به اداره قسمت‌های مشترک با اکثریت آرای مالکانی است که بیش از نصف مساحت قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند. تصمیمات مجمع نیز باید در صورتجلسه نوشته شود.
برای بررسی دقیق‌تر شرایط اجاره مال مشترک و حقوق شرکا در چنین معاملاتی، مقاله اجاره ملک مشاع؛ قوانین، حقوق شرکا و نکات مهم ۱۴۰۵ را مطالعه کنید.
اجاره انباری توسط مستأجر واحد
اگر شما مستأجر واحد هستید، حق اجاره دادن انباری به دیگری به قرارداد اجاره شما بستگی دارد. قاعده عمومی ماده ۴۷۴ قانون مدنی این است که مستأجر میتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد، مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ نیز این قاعده را تغییر نداده است. ماده ۱ این قانون اجاره همه اماکن را تابع قانون مدنی، مقررات همین قانون و شرایط مقرر میان موجر و مستأجر می‌داند و ماده‌ای که انتقال منافع به غیر را بدون اجازه مالک ممنوع کند در آن وجود ندارد؛ فقط در ماده ۶، درباره ملک تجاری، حق انتقال مستأجر مشروط به این است که در عقد اجاره سلب نشده باشد.
نتیجه عملی این است که مبنای اصلی، متن قرارداد اجاره شماست. در بسیاری از قراردادها شرط عدم انتقال منافع به غیر یا محدود بودن استفاده به شخص مستأجر درج می‌شود؛ اگر چنین شرطی وجود داشته باشد، اجاره دادن انباری به دیگری تخلف از قرارداد است و موجر میتواند به آن اعتراض کند. اگر چنین شرطی نباشد، قاعده ماده ۴۷۴ جاری است.
در عمل، بهترین کار این است که مستأجر پیش از اجاره انباری، متن قرارداد را بررسی و رضایت کتبی مالک را اخذ کند. برای آشنایی بیشتر با شرایط واگذاری منافع مورد اجاره به شخص دیگر، مقاله انتقال مورد اجاره به غیر؛ ۳ حالتی که «غیر» محسوب نمی‌شود را نیز بخوانید.
تفاوت خرید و فروش انباری با اجاره انباری
خرید و فروش انباری با اجاره آن تفاوت اساسی دارد.
موضوع | خرید و فروش انباری | اجاره انباری |
|---|---|---|
نوع انتقال | انتقال مالکیت یا حق مالکانه | انتقال حق استفاده برای مدت معین |
مدت | دائمی، مگر توافق دیگر | محدود به مدت قرارداد |
مالکیت | معمولاً به خریدار منتقل می‌شود. | مالکیت نزد فروشنده یا موجر باقی می‌ماند. |
مسئولیت نگهداری | معمولاً با خریدار است. | معمولاً با مستأجر در طول اجاره است. |
ریسک حقوقی | بیشتر، به‌ویژه در فروش جداگانه به غیرمالک واحد | کمتر، در صورت تنظیم قرارداد صحیح |
نیاز به سند و مدارک | بیشتر است. | معمولاً با قرارداد اجاره انجام می‌شود. |
بنابراین، اگر هدف شما انتقال دائمی انباری است، باید وضعیت حقوقی آن را دقیق‌تر بررسی کنید. اما اگر فقط می‌خواهید برای مدتی از انباری استفاده کنید یا آن را اجاره دهید، قرارداد اجاره معمولاً راه ساده‌تری است.
خرید انباری آپارتمان؛ نکات مهم قبل از معامله
اگر قصد خرید انباری آپارتمان دارید، پیش از پرداخت وجه، این نکات را بررسی کنید:
سند مالکیت را بررسی کنید: ببینید انباری در سند قید شده است یا خیر.
صورتجلسه تفکیک را مطالعه کنید: مشخص شود انباری به کدام واحد اختصاص دارد.
محل دقیق انباری را بررسی کنید: شماره انباری، طبقه و موقعیت آن باید مشخص باشد.
نوع مالکیت را مشخص کنید: انباری اختصاصی است یا مشاع؟
امکان تنظیم سند را استعلام کنید: اگر انباری جدا از واحد خریداری می‌شود، از دفترخانه یا اداره ثبت بپرسید آیا انتقال سند ممکن است.
مقررات ساختمان را بررسی کنید: آیا ساختمان محدودیتی برای انتقال یا اجاره انباری دارد؟
قرارداد را مکتوب تنظیم کنید: همه تعهدات فروشنده و خریدار باید در قرارداد ذکر شود.
از پرداخت کامل قبل از بررسی اسناد خودداری کنید.
اگر انباری در سند قید نشده باشد، خرید آن میتواند ریسک بالایی داشته باشد؛ چون ممکن است بعداً مشخص شود انباری جزء مشاعات بوده یا به واحد دیگری تعلق دارد.
فروش انباری آپارتمان؛ شرایط و محدودیت‌ها
اگر قصد فروش انباری دارید، ابتدا باید وضعیت حقوقی آن را مشخص کنید.
اگر انباری اختصاصی باشد و در سند مالکیت قید شده باشد، فروش آن همراه با واحد مسکونی معمولاً ساده‌تر است. اما فروش جداگانه انباری، به‌ویژه به فردی خارج از ساختمان، باید با احتیاط انجام شود؛ زیرا دست‌کم یک رأی قطعی دادگاه تجدیدنظر با استناد به ماده ۳ قانون تملک آپارتمان‌ها، تنظیم سند مستقل به نام غیرمالک واحد را نپذیرفته است و اداره ثبت نیز ممکن است از ثبت آن خودداری کند. اگر انباری مشاع باشد، فروش مستقل آن اساساً ممکن نیست.
فروش انباری به مالک واحد دیگری در همان ساختمان نیز ممکن است با همان اشکال ثبتی روبه‌رو شود؛ امکان تنظیم سند رسمی آن را حتماً از دفترخانه استعلام کنید.
اجاره انباری آپارتمان؛ شرایط و نکات مهم
اگر قصد اجاره انباری دارید، این نکات را رعایت کنید:
ابتدا وضعیت انباری را از نظر اختصاصی یا مشاع بودن بررسی کنید.
اگر انباری اختصاصی است، قرارداد اجاره تنظیم کنید.
اگر انباری مشاع است، اذن سایر شرکا یا مصوبه مجمع مالکان را به‌صورت مکتوب بگیرید.
اگر مستأجر واحد هستید، متن قرارداد اجاره را بررسی کنید و اجازه کتبی مالک را بگیرید.
مدت اجاره، مبلغ اجاره و نحوه پرداخت را مشخص کنید.
کالاهای مجاز و ممنوع را در قرارداد ذکر کنید.
مسئولیت خسارت، آتش‌سوزی و رطوبت را تعیین کنید.
بر اساس ماده ۴۶۸ قانون مدنی، در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود؛ در غیر این صورت اجاره باطل است. بنابراین، تعیین مدت اجاره انباری اهمیت حقوقی دارد.
همچنین طبق ماده ۴۷۳ قانون مدنی، لازم نیست موجر مالک عین مستاجره باشد، اما باید مالک منافع آن باشد؛ و ماده ۴۷۰ قدرت بر تسلیم عین مستاجره را شرط صحت اجاره می‌داند. یعنی اگر شما مالک منافع انباری نیستید یا نمی‌توانید آن را تحویل دهید، اجاره دادن آن صحیح نخواهد بود.
چه مواردی در انباری آپارتمان ممنوع است؟
انباری آپارتمان فقط برای نگهداری وسایل شخصی و کم‌خطر است. نگهداری برخی موارد در انباری میتواند خطرآفرین باشد و مسئولیت قانونی برای مالک یا مستأجر ایجاد کند.
موارد ممنوع در انباری معمولاً شامل این موارد است:
مواد قابل اشتعال و انفجاری
مواد شیمیایی و خطرناک
مواد فاسدشدنی و بدبو
نگهداری حیوانات
تبدیل انباری به محل سکونت
تبدیل انباری به مغازه یا محل کسب‌وکار
انبار کردن کالاهای تجاری به‌صورت گسترده
بر اساس تبصره ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است. اگر انباری مشاع باشد، این محدودیت نیز باید رعایت شود.
قرارداد اجاره یا فروش انباری باید شامل چه بندهایی باشد؟
چه انباری را اجاره می‌دهید و چه می‌فروشید، تنظیم قرارداد مکتوب اهمیت زیادی دارد. قرارداد باید شامل این موارد باشد:
نام و مشخصات کامل طرفین
آدرس دقیق ساختمان و محل انباری
شماره انباری، طبقه و موقعیت آن
نوع معامله: اجاره یا فروش
مدت اجاره و مبلغ اجاره یا مبلغ فروش
نحوه پرداخت وجه
تکلیف شارژ و هزینه‌های ساختمان
کالاهای مجاز و ممنوع
مسئولیت خسارت، آتش‌سوزی و رطوبت
شرایط فسخ قرارداد
نحوه تحویل و تخلیه انباری
امضای طرفین و تاریخ تنظیم قرارداد
اگر معامله از نوع فروش است، بهتر است وضعیت انباری در سند مالکیت و صورتجلسه تفکیک نیز بررسی شود. برای آشنایی با سایر بندها و تعهدات مهمی که باید در قرارداد اجاره مشخص شوند، مقاله شروط قرارداد اجاره؛ چک‌لیست کامل حقوقی موجر و مستأجر را مطالعه کنید.
در اجاره، قانون روابط موجر و مستأجر (که طبق ماده ۱ شامل اجاره همه اماکن می‌شود) نیز باید رعایت شود. طبق ماده ۲ این قانون، قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت، در دو نسخه تنظیم شود، به امضای موجر و مستأجر برسد و دو نفر مورد اعتماد طرفین آن را به‌عنوان شاهد گواهی کنند. همچنین اگر موجر ودیعه یا تضمین دریافت کرده باشد، طبق ماده ۴ تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد آن به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجراست، مگر آنکه موجر ادعای خسارت یا بدهی را به شکل قانونی مطرح کرده باشد.
مسئولیت خسارت و آتش‌سوزی در انباری
اگر در انباری اجاره‌شده خسارتی ایجاد شود یا آتش‌سوزی رخ دهد، مسئولیت بر اساس علت خسارت، تقصیر طرفین و مقررات ساختمان تعیین می‌شود.
اگر مستأجر مواد خطرناک نگهداری کند یا از انباری استفاده غیرمجاز کند، ممکن است مسئول خسارت باشد. ماده ۴۹۳ قانون مدنی می‌گوید مستأجر در صورت تعدی یا تفریط، نسبت به عین مستاجره ضامن است.
همچنین ماده ۴۸۷ قانون مدنی به موجر حق می‌دهد در صورت تعدی یا تفریط مستأجر و ناتوانی موجر از جلوگیری از آن، عقد اجاره را فسخ کند.
برای کاهش ریسک، در قرارداد اجاره انباری این نکات را ذکر کنید:
ممنوعیت نگهداری مواد آتش‌زا و خطرناک
ممنوعیت تغییر کاربری انباری
مسئولیت مستأجر در حفظ و نگهداری انباری
مسئولیت مستأجر در صورت ایجاد خسارت
حق فسخ قرارداد در صورت تخلف
اگر معامله انباری موجب مزاحمت ساکنان شود چه اتفاقی می‌افتد؟
اجاره یا فروش انباری نباید موجب مزاحمت برای سایر ساکنان شود. برای مثال، اگر فرد خارج از ساختمان به دلیل اجاره انباری مدام وارد ساختمان شود، از راهرو و بخش‌های مشاع استفاده غیرمجاز کند یا امنیت ساکنان را مختل کند، سایر مالکان می‌توانند اعتراض کنند.
ماده ۱۳۲ قانون مدنی می‌گوید هیچ‌کس نمی‌تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه باشد، مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.
در این شرایط، ابتدا بهتر است موضوع از طریق مدیر ساختمان پیگیری شود. مدیر ساختمان بر اساس ماده ۱۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است.
اگر مزاحمت ادامه پیدا کند یا کسی مانع استفاده مالک یا شریک از انباری شود، از طریق دادگاه می‌توان اقدام کرد. قانون آیین دادرسی مدنی سه دعوای مرتبط را پیش‌بینی کرده است:
تصرف عدوانی (ماده ۱۵۸): متصرف سابق ادعا می‌کند دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرفش خارج کرده و اعاده تصرف را می‌خواهد.
ممانعت از حق (ماده ۱۵۹): کسی رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری درخواست می‌کند.
مزاحمت (ماده ۱۶۰): متصرف مال غیرمنقول، بدون آنکه مال از تصرفش خارج شده باشد، جلوگیری از مزاحمت کسی را می‌خواهد که نسبت به متصرفات او مزاحم است.
ماده ۱۶۷ این قانون درباره انباری مشاع اهمیت دارد: اگر چند نفر مال غیرمنقولی را مشترکاً در تصرف داشته یا استفاده می‌کرده‌اند و بعضی از آنان مانع تصرف یا استفاده بعضی دیگر شود یا مزاحم آن گردد، موضوع حسب مورد در حکم تصرف عدوانی، مزاحمت یا ممانعت از حق است. همچنین طبق ماده ۱۶۲، ارائه سند مالکیت دلیل بر سبق تصرف و استفاده از حق است، مگر آنکه طرف مقابل سبق تصرف خود را به طریق دیگری ثابت کند.
قبل از طرح دعوا، معمولاً ارسال اظهارنامه و گفت‌وگو از طریق مدیر ساختمان کم‌هزینه‌تر است. برای ارزیابی دقیق و تنظیم دادخواست، مشورت با وکیل پایه یک دادگستری توصیه می‌شود.
نتیجه گیری
انباری آپارتمان میتواند اختصاصی یا مشاع باشد و وضعیت حقوقی آن در سند مالکیت و صورتجلسه تفکیک مشخص می‌شود.
اگر انباری اختصاصی باشد، اجاره آن معمولاً با رعایت مقررات ساختمان ممکن است؛ اما فروش جداگانه آن به شخص غیرمالک واحد محل اختلاف است و دست‌کم یک رأی قطعی دادگاه تجدیدنظر با استناد به ماده ۳ قانون تملک آپارتمان‌ها آن را نپذیرفته است. اگر انباری مشاع باشد، مالکیت آن جدا از واحد قابل انتقال نیست و اجاره یا استفاده انحصاری از آن نیازمند اذن شرکا یا مصوبه مجمع مالکان است.
پیش از هرگونه خرید، فروش یا اجاره انباری، حتماً سند مالکیت، صورتجلسه تفکیک و مقررات ساختمان را بررسی کنید و معامله را به‌صورت کتبی انجام دهید. این مقاله جنبه اطلاع‌رسانی دارد و جایگزین مشاوره حقوقی نیست.
سوالات متداول
آیا انباری آپارتمان قابل خرید و فروش است؟
اگر انباری در سند مالکیت اختصاصی قید شده باشد، معمولاً همراه با واحد قابل انتقال است. فروش جداگانه انباری اختصاصی به شخص غیرمالک واحد محل اختلاف است و دست‌کم یک رأی قطعی دادگاه تجدیدنظر تنظیم سند مستقل آن را نپذیرفته است؛ پس باید وضعیت حقوقی و امکان ثبت سند پیش از معامله بررسی شود. انباری مشاع جدا از واحد قابل فروش نیست.
آیا اجاره انباری آپارتمان به غیر مجاز است؟
اگر انباری اختصاصی باشد و مقررات ساختمان مانعی ایجاد نکرده باشد، معمولاً مجاز است. اجاره مال مشاع از نظر قانون مدنی جایز است، اما تسلیم آن موقوف به اذن سایر شرکاست؛ بنابراین برای انباری مشاع باید رضایت شرکا یا مصوبه مجمع مالکان را به‌صورت مکتوب گرفت.
انباری اختصاصی و مشاع چه تفاوتی دارند؟
انباری اختصاصی در سند مالکیت به یک واحد یا مالک اختصاص دارد؛ اما انباری مشاع جزء قسمت‌های مشترک ساختمان است و متعلق به همه مالکان.
آیا مستأجر میتواند انباری را اجاره دهد؟
طبق ماده ۴۷۴ قانون مدنی، مستأجر میتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد، مگر در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد؛ و قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ این قاعده را تغییر نداده است. چون بسیاری از قراردادها چنین حقی را محدود میکنند، متن قرارداد خود را بررسی کنید و بهتر است اجازه کتبی مالک را بگیرید.
نگهداری چه کالاهایی در انباری ممنوع است؟
مواد قابل اشتعال، مواد شیمیایی خطرناک، مواد فاسدشدنی، حیوانات و کالاهایی که موجب مزاحمت یا خطر برای ساکنان می‌شوند، معمولاً ممنوع هستند.
آیا انباری بدون قید در سند قابل انتقال است؟
انتقال انباری بدون قید در سند ریسک بالایی دارد. ابتدا باید صورتجلسه تفکیک، نقشه ساختمان و اسناد مربوطه بررسی شود تا مشخص شود انباری اختصاصی است یا مشاع. بر اساس ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمتی که در سند اختصاصی قید نشده، اصولاً مشترک محسوب می‌شود، مگر آنکه تعلق آن به قسمت معین طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد..
منابع
قانون مدنی - مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی
قانون تملک آپارتمان‌ها (مصوب ۱۳۴۳) - سامانه ملی قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران
آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها (مصوب ۱۳۴۷) - سامانه ملی قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران
قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۱۳۷۶) - مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی
قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی - مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی
رأی شعبه ۶۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران (دادنامه ۹۴۰۹۹۷۲۱۳۰۶۰۰۶۹۵، مورخ ۱۳۹۴/۰۶/۰۹) - سامانه ملی آرا قوه قضاییه