خسارت تأخیر در پرداخت اجاره‌بها؛ نحوه محاسبه و مطالبه

مقدمه

خسارت تأخیر در پرداخت اجاره‌بها یکی از پرسش‌های رایج موجرها در زمانی است که مستأجر اجاره‌بهای ماهانه را در موعد مقرر پرداخت نمی‌کند. موجر علاوه بر مطالبه اجاره‌بهای معوقه، با چند مسئله هم‌زمان روبه‌رو می‌شود: آیا برای تأخیر در پرداخت اجاره مهلت قانونی وجود دارد؟ آیا می‌توان بابت تأخیر جریمه گرفت؟ اگر در قرارداد جریمه دیرکرد اجاره نوشته نشده باشد، چه می‌شود؟ و خسارت تأخیر چگونه محاسبه و از کدام مسیر مطالبه می‌شود؟

پاسخ به این پرسش‌ها به مفاد قرارداد، موعد پرداخت، میزان بدهی و خواسته موجر بستگی دارد. در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، رابطه طرفین علاوه بر قانون مدنی، تابع مقررات این قانون و شروط قرارداد است. بنابراین اولین قدم برای موجر، بررسی دقیق اجاره‌نامه است. این مقاله بخشی از مجموعه راهنمای کامل حقوق موجر و مستأجر است و در آن فقط به موضوع خسارت تأخیر در پرداخت اجاره‌بها می‌پردازیم.

نکته مهم این است که خسارت تأخیر در پرداخت اجاره‌بها ممکن است تحت عنوان وجه التزام قراردادی یا خسارت تأخیر تأدیه مطرح شود. این دو عنوان مبنای حقوقی متفاوتی دارند و نباید با یکدیگر اشتباه گرفته شوند.

محاسبه دقیق اجاره معوقه؛ اولین قدم قبل از مطالبه خسارت

مطابق ماده ۴۹۰ قانون مدنی، مستأجر باید اجاره‌بها را در مواعدی که بین طرفین مقرر شده پرداخت کند و اگر برای پرداخت موعدی تعیین نشده باشد، باید آن را نقداً بپردازد. بنابراین تاریخ درج‌شده در قرارداد اهمیت زیادی دارد.

برای مثال، اگر در قرارداد آمده باشد که اجاره‌بهای هر ماه باید تا پنجم همان ماه پرداخت شود، موجر باید سوابق پرداخت را با همین موعد تطبیق دهد. اگر مستأجر بخشی از مبلغ را پرداخت کرده باشد نیز تنها مانده بدهی قابل مطالبه خواهد بود.

قبل از هر اقدام قضایی، بهتر است موجر یک جدول ساده از بدهی تهیه کند و اجاره هر ماه، مبلغ پرداخت‌شده، مانده بدهی و تاریخ سررسید را مشخص کند. این کار از بروز اختلاف درباره میزان طلب جلوگیری می‌کند و در محاسبه خسارت تأخیر در پرداخت اجاره‌بها هم لازم است.

تأخیر در پرداخت اجاره؛ چند روز مهلت قانونی وجود دارد؟

در قراردادهای معمول مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، قانون یک مهلت عمومی و ثابت، مثلاً «۱۰ روز»، برای همه مستأجران تعیین نکرده است.

بنابراین نمی‌توان به طور کلی گفت مستأجر همیشه تا ۱۰ روز بعد از سررسید برای پرداخت اجاره فرصت دارد. تاریخ پرداخت، در درجه نخست، بر اساس توافق طرفین و مفاد قرارداد مشخص می‌شود.

عدد «۱۰ روز» در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ (از جمله مواد ۴ و ۶) دیده می‌شود و در قراردادهای مشمول همان قانون اهمیت دارد؛ اما شمول آن قانون به مشخصات قرارداد و نوع ملک بستگی دارد و نباید آن حکم را بدون بررسی قانون حاکم به قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ تعمیم داد. برای آشنایی با تفاوت این دو قانون، راهنمای قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ را بخوانید.

در نتیجه، برای پاسخ به اینکه «مستأجر چند روز می‌تواند اجاره را دیر بدهد؟» باید ابتدا قانون حاکم و متن قرارداد مشخص شود.

وجه التزام تأخیر در پرداخت اجاره

اگر موجر و مستأجر در قرارداد برای تأخیر در پرداخت اجاره مبلغ مشخصی را تعیین کرده باشند، این مبلغ می‌تواند به عنوان وجه التزام قراردادی، یعنی همان جریمه دیرکرد اجاره، مطالبه شود؛ البته نحوه مطالبه آن به متن شرط و شرایط قانونی بستگی دارد. مبنای قانونی این شرط ماده ۲۳۰ قانون مدنی است که به موجب آن، دادگاه نمی‌تواند متخلف را به بیشتر یا کمتر از مبلغ توافق‌شده محکوم کند.

رأی وحدت رویه شماره ۸۰۵ دیوان عالی کشور مقرر کرده است که تعیین وجه التزام برای جبران خسارت تأخیر در ایفای تعهدات پولی، مشمول ماده ۲۳۰ قانون مدنی و قسمت اخیر ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی است و اصولاً معتبر است؛ حتی اگر مبلغ وجه التزام از شاخص قیمت‌های رسمی (نرخ تورم) بیشتر باشد، مشروط بر اینکه با قوانین و مقررات امری، از جمله مقررات پولی، مغایرت نداشته باشد.

به همین دلیل، اگر طرفین می‌خواهند برای تأخیر اجاره ضمانت اجرای مشخصی داشته باشند، بهتر است مبلغ، نحوه محاسبه و زمان شروع آن در قرارداد دقیقاً نوشته شود. برای آشنایی با نحوه نگارش این بندها، چک‌لیست شروط قرارداد اجاره را بخوانید.

خسارت تأخیر تأدیه اجاره‌بها

خسارت تأخیر در پرداخت اجاره‌بها در قالب خسارت تأخیر تأدیه، با وجه التزام قراردادی تفاوت دارد و مبنای آن ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی است.

مطابق این ماده، در دعاوی مربوط به دین از نوع وجه رایج، در صورت مطالبه طلبکار، تمکن مدیون، امتناع از پرداخت و تغییر فاحش شاخص قیمت سالانه، دادگاه با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانه که بانک مرکزی تعیین می‌کند، نسبت به محاسبه خسارت اقدام می‌کند؛ مگر اینکه طرفین به نحو دیگری مصالحه کنند.

بنابراین صرف اینکه اجاره‌بها پرداخت نشده، به تنهایی برای نتیجه‌گیری درباره تعلق خسارت تأخیر تأدیه کافی نیست و باید شرایط قانونی آن بررسی شود. برای نمونه، دادگاه باید احراز کند که مستأجر توانایی مالی پرداخت داشته و با وجود آن امتناع کرده است.

نحوه محاسبه خسارت تأخیر تأدیه

رأی وحدت رویه شماره ۸۵۰ دیوان عالی کشور در سال ۱۴۰۳ تأکید کرده است که خسارت تأخیر تأدیه با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانه محاسبه می‌شود که بانک مرکزی آن را به صورت جدول ماهانه منتشر می‌کند. مبنای محاسبه، تقسیم شاخص زمان پرداخت بر شاخص زمان سررسید و ضرب آن در اصل دین است. عدد حاصل، مبلغ دین با احتساب خسارت تأخیر تأدیه است، نه صرفاً خود خسارت؛ برای به دست آوردن خسارت، باید اصل دین را از آن کم کرد. طبق همین رأی، خسارت تأخیر تأدیه شامل سود مرکب نمی‌شود.

در محاسبه باید از شاخص‌های رسمی بانک مرکزی استفاده شود. در پرونده‌ای که چند قسط اجاره در زمان‌های مختلف سررسید شده‌اند، تاریخ سررسید هر دین اهمیت پیدا می‌کند و محاسبه باید با توجه به وضعیت واقعی بدهی و برای هر قسط جداگانه انجام شود.

آیا روی وجه التزام هم خسارت تأخیر تأدیه تعلق می‌گیرد؟

طبق نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۱۲۶۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه، تا زمانی که استحقاق خواهان بر وجه التزام به‌طور قطعی اثبات نشده و شرایط ماده ۵۲۲ محقق نشده است، نمی‌توان همزمان خوانده را به پرداخت وجه التزام و خسارت تأخیر تأدیه همان وجه التزام محکوم کرد. پس از صدور حکم قطعی بر استحقاق وجه التزام و با رعایت شرایط ماده ۵۲۲، می‌توان بابت امتناع از پرداخت آن، خسارت تأخیر تأدیه مطالبه کرد. نظریه مشورتی الزام‌آور نیست و بیانگر دیدگاه اداره حقوقی قوه قضاییه است.

تفاوت جریمه دیرکرد اجاره و خسارت تأخیر تأدیه

به طور خلاصه:

بنابراین در تنظیم دادخواست برای مطالبه خسارت تأخیر در پرداخت اجاره‌بها نیز نباید بدون بررسی قرارداد، هر مبلغی را تحت عنوان «جریمه تأخیر اجاره» مطالبه کرد. اینکه در یک پرونده، برای تأخیر در پرداخت اصل اجاره، وجه التزام قراردادی و خسارت تأخیر تأدیه با هم قابل مطالبه است یا نه، به مفاد قرارداد و نظر دادگاه بستگی دارد و بهتر است با وکیل بررسی شود.

ارسال اظهارنامه و مطالبه رسمی اجاره

پس از مشخص شدن بدهی، موجر می‌تواند در صورت اقتضا با ارسال اظهارنامه، پرداخت اجاره‌بهای معوقه را به صورت رسمی مطالبه کند.

در اظهارنامه بهتر است مشخصات قرارداد، نشانی ملک، مبلغ اجاره، ماه‌های پرداخت‌نشده، مبلغ بدهی و درخواست پرداخت درج شود. اگر قرارداد برای تأخیر در پرداخت وجه التزام تعیین کرده باشد، می‌توان مطالبه آن را نیز مطابق مفاد قرارداد مطرح کرد.

اظهارنامه در همه پرونده‌ها الزاماً شرط طرح دعوا نیست، اما می‌تواند در اثبات مطالبه طلب و مشخص کردن موضع موجر اهمیت داشته باشد؛ به‌ویژه در مطالبه خسارت تأخیر در پرداخت اجاره‌بها که «مطالبه طلبکار» یکی از شرایط ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی است.

مدارک لازم و مرجع رسیدگی

موجر بهتر است تمام مدارک مربوط به رابطه استیجاری و عدم پرداخت را حفظ کند؛ از جمله قرارداد اجاره، رسیدها و سوابق بانکی، پیام‌ها و مکاتبات مربوط به پرداخت اجاره، اظهارنامه و توافق‌های بعدی درباره بدهی.

مرجع صالح به نوع دعوا و بهای خواسته بستگی دارد. طبق ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، دادگاه صلح در دعاوی مالی تا نصاب یک میلیارد ریال (معادل ۱۰۰ میلیون تومان) صلاحیت دارد. رأی وحدت رویه شماره ۸۶۵ دیوان عالی کشور در سال ۱۴۰۴ نیز تصریح کرده است که دعاوی مالی تا این نصاب، اعم از منقول و غیرمنقول، در صلاحیت دادگاه صلح قرار می‌گیرند. دعاوی مالی با بهای خواسته بالاتر از این نصاب، در اصل در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است (ماده ۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی)؛ البته مقررات خاص و نوع خواسته هم باید در نظر گرفته شود.

در دادخواست، بهتر است اصل اجاره‌بهای معوقه و مبنای مطالبه تأخیر (وجه التزام قراردادی یا خسارت تأخیر تأدیه) با مبنای مشخص مطرح شوند. اگر علاوه بر طلب، تخلیه ملک هم مدنظر شماست، تخلیه ملک به علت عدم پرداخت اجاره‌بها و فسخ قرارداد اجاره توسط موجر را بخوانید؛ مطالبه اجاره و تخلیه ملک دو خواسته متفاوت هستند.

تنظیم قرارداد برای جلوگیری از اختلاف در تأخیر پرداخت

بخش قابل توجهی از اختلافات مربوط به تأخیر در پرداخت اجاره، از قراردادی شروع می‌شود که در آن زمان پرداخت، روش پرداخت و ضمانت اجرای تأخیر دقیق مشخص نشده است. برای تنظیم اصولی قرارداد، راهنمای تنظیم قرارداد اجاره آپارتمان و برای ثبت آن، راهنمای ثبت قرارداد اجاره در سامانه ملی املاک و اسکان را بخوانید.

تعیین دقیق مبلغ، موعد و روش پرداخت

بهتر است به جای عبارتی مانند «اجاره در ابتدای هر ماه پرداخت شود»، زمان مشخصی تعیین شود؛ برای مثال:

«مستأجر متعهد است اجاره‌بهای هر ماه را حداکثر تا روز پنجم همان ماه به حساب شماره ........ به نام ........ واریز نماید.»

تعیین جریمه دیرکرد اجاره (وجه التزام) در قرارداد

«در صورت تأخیر مستأجر در پرداخت هر یک از اقساط اجاره‌بها پس از سررسید مقرر، مستأجر متعهد است بابت هر روز تأخیر مبلغ ........ ریال به عنوان وجه التزام قراردادی به موجر پرداخت نماید.»

در این بند بهتر است مبلغ، مبنای محاسبه، زمان شروع تأخیر و نحوه محاسبه در صورت پرداخت ناقص روشن باشد. رأی وحدت رویه شماره ۸۰۵ اعتبار اصل تعیین وجه التزام برای تعهدات پولی را، با رعایت قوانین و مقررات امری، تأیید کرده است.

نتیجه گیری

وقتی مستأجر اجاره‌بها را سر موعد نمی‌پردازد، موجر باید ابتدا قرارداد را بررسی و بدهی را دقیق محاسبه کند. سپس بسته به شرایط، می‌تواند با اظهارنامه پرداخت را به صورت رسمی مطالبه کند.

در مطالبه خسارت تأخیر در پرداخت اجاره‌بها باید میان وجه التزام قراردادی (جریمه دیرکرد اجاره) و خسارت تأخیر تأدیه تفاوت گذاشت. اولی نیازمند شرط در قرارداد است و دومی بر اساس ماده ۵۲۲ و در صورت تحقق شرایط آن، با توجه به شاخص سالانه محاسبه می‌شود. همچنین قانون درصد یا مبلغ روزانه ثابتی برای همه قراردادها تعیین نکرده است.

در نهایت، بهترین راه برای کاهش این اختلافات، تعیین دقیق موعد پرداخت، روش پرداخت و وجه التزام تأخیر در قرارداد است.

سوالات متداول

منابع

قانون مدنی۴۹۰ - مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامى

قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی - مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامى

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ - سامانه ملی قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ - نظامات

قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ - سامانه ملی قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران

رأی وحدت رویه شماره ۸۰۵ مورخ ۱۳۹۹/۱۰/۱۶ - نظامات

رأی وحدت رویه شماره ۸۵۰ مورخ ۱۴۰۳/۰۵/۱۶ - سامانه ملی قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران

رأی وحدت رویه شماره ۸۶۵ مورخ ۱۴۰۴/۰۴/۳۱ - اختبار

نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۱۲۶۰ مورخ ۱۴۰۰/۱۰/۲۸ اداره کل حقوقی قوه قضاییه - ویکی حقوق