مطالبه حق کسب و پیشه از موجر؛ شرایط و مراحل قانونی

مقدمه

مطالبه حق کسب و پیشه یکی از مهم‌ترین مسائل حقوق موجر و مستأجر در روابط مربوط به اماکن تجاری قدیمی است. برای مستأجری که سال‌ها در یک محل فعالیت کرده، پایان رابطه استیجاری می‌تواند این پرسش مهم را ایجاد کند: آیا در زمان تخلیه، مستحق دریافت حق کسب و پیشه از موجر است؟

پاسخ این سؤال به عواملی مانند قانون حاکم بر رابطه استیجاری، علت تخلیه، مفاد قرارداد و رفتار مستأجر بستگی دارد. در روابط مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، حق کسب و پیشه و تجارت با سرقفلی موضوع قانون ۱۳۷۶ تفاوت دارد و میزان آن نیز با یک درصد ثابت از ارزش ملک تعیین نمی‌شود.

بنابراین، پیش از مطالبه این حق باید مشخص شود که آیا اساساً مستأجر مستحق دریافت آن است، چه عواملی بر میزان آن اثر می‌گذارد و در صورت اختلاف، چگونه می‌توان حق را اثبات و مبلغ آن را دریافت کرد.

در این مقاله، شرایط مطالبه حق کسب و پیشه، موارد تعلق یا کاهش آن، نحوه محاسبه و کارشناسی، مدارک لازم، مراحل طرح دعوا، اعتراض به نظریه کارشناسی و نحوه دریافت مبلغ از موجر را بررسی می‌کنیم.

حق کسب یا پیشه یا تجارت چیست؟

حق کسب یا پیشه یا تجارت، حقی مالی است که در چارچوب روابط استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ و در نتیجه فعالیت مستأجر و ایجاد ارزش تجاری برای محل، در شرایط مقرر قانونی مورد حمایت قرار می‌گیرد.

این حق را نباید با سرقفلی یکی دانست. سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ عمدتاً بر پایه توافق و پرداخت یا تعهد مالی طرفین شکل می‌گیرد، در حالی که حق کسب یا پیشه یا تجارت در نظام قانون ۱۳۵۶ ماهیتی حمایتی دارد و ممکن است حتی بدون پرداخت مبلغی تحت عنوان سرقفلی در ابتدای اجاره، در طول رابطه استیجاری برای مستأجر مطرح شود.

از همین‌جا یکی از مهم‌ترین مراحل هر پرونده مطالبه حق کسب و پیشه آغاز می‌شود: ابتدا باید مشخص کرد رابطه استیجاری تابع کدام قانون است.

چه روابطی مشمول قانون ۱۳۵۶ هستند؟

صرف اینکه قرارداد قدیمی باشد، به‌تنهایی برای احراز شمول قانون ۱۳۵۶ کافی نیست و باید وضعیت حقوقی رابطه استیجاری و نحوه ایجاد و ادامه تصرف بررسی شود. به‌طور کلی، در پرونده‌های مربوط به اماکن تجاری قدیمی باید تاریخ ایجاد رابطه استیجاری، قراردادهای اولیه و بعدی، نحوه تمدید یا ادامه تصرف، انتقال احتمالی منافع و مقررات حاکم بر رابطه بررسی شود.

در مقابل، قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ نظام متفاوتی درباره سرقفلی و پایان رابطه استیجاری ایجاد کرده است و ماده ۱۱ آن نیز وضعیت قراردادهای پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون را مورد توجه قرار داده است. بنابراین، تاریخ قرارداد نخست، سابقه تمدید، انتقال به مستأجر جدید و محتوای قراردادهای بعدی در تشخیص قانون حاکم اهمیت دارد.

چه کسی می‌تواند حق کسب و پیشه را مطالبه کند؟

این تصور که «هر مستأجری که سال‌ها در یک مغازه فعالیت کرده، هر زمان بخواهد می‌تواند قیمت حق کسب و پیشه را از مالک مطالبه کند» با ساختار قانون ۱۳۵۶ سازگار نیست.

حق کسب و پیشه زمانی قابل مطالبه است که سبب قانونی استحقاق وجود داشته باشد. مهم‌ترین موارد آن در قانون ۱۳۵۶ در ارتباط با تخلیه به درخواست موجر و همچنین وضعیت خاص ماده ۱۹ دیده می‌شود.

برای مثال، ماده ۱۵ قانون ۱۳۵۶ سه جهت مشخص برای تخلیه اماکن کسب یا پیشه یا تجارت پیش‌بینی کرده است: احداث ساختمان جدید، احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت و، در صورت مناسب بودن محل برای سکونت، نیاز موجر یا اشخاص مقرر در قانون به سکونت. در هر سه مورد، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم می‌دهد.

از سوی دیگر، ماده ۱۹ نیز در شرایط خاص، برای مستأجر در برابر مخالفت موجر با انتقال، سازوکار قانونی ویژه‌ای پیش‌بینی کرده است.

بنابراین باید میان دو موضوع تفاوت گذاشت:

• حق مستأجر نسبت به دریافت حق کسب و پیشه در یک وضعیت قانونی مشخص؛

• امکان طرح دعوای مستقل برای مطالبه وجه از موجر در هر زمان و بدون تحقق سبب قانونی.

مطالبه حق کسب و پیشه در دعوای تخلیه

یکی از مهم‌ترین وضعیت‌های مطالبه حق کسب و پیشه، زمانی است که موجر با استناد به یکی از جهات قانونی، تخلیه ملک را درخواست می‌کند. اگر جهت تخلیه از مواردی باشد که قانون پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت را لازم دانسته است، دادگاه ضمن رسیدگی به تخلیه، درباره میزان حق کسب و پیشه نیز تصمیم می‌گیرد. در این حالت، حق کسب و پیشه بخشی از سازوکار قانونی تخلیه است و پرداخت آن با اجرای حکم تخلیه ارتباط مستقیم دارد.

آیا مستأجر می‌تواند بدون دعوای تخلیه موجر را مجبور به پرداخت کند؟

پاسخ را نمی‌توان به‌صورت مطلق مثبت یا منفی بیان کرد. اگر مستأجر صرفاً به این دلیل که دیگر تمایلی به ادامه اجاره ندارد، ملک را تخلیه کند و سپس قیمت حق کسب و پیشه را از موجر مطالبه نماید، نمی‌توان بدون بررسی سبب قانونی، چنین حقی را مسلم دانست.

در مقابل، قانون ۱۳۵۶ در مواردی مانند ماده ۱۹، برای مستأجر سازوکار خاصی در برابر مخالفت موجر با انتقال منافع پیش‌بینی کرده است. بنابراین، سبب طرح دعوا باید دقیقاً با یکی از مقررات قانونی منطبق باشد. به همین دلیل، پیش از تنظیم دادخواست، باید مشخص شود که پرونده از کدام دسته است: تخلیه به درخواست موجر، انتقال به غیر، توافق طرفین، یا وضعیت دیگری که قانون برای آن حق مالی مشخصی شناسایی کرده است.

مواردی که موجر مکلف به پرداخت حق کسب و پیشه است

۱. تخلیه برای احداث ساختمان جدید

بند نخست ماده ۱۵ قانون ۱۳۵۶، تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت برای احداث ساختمان جدید را در صورت ارائه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط مجاز دانسته است. در این وضعیت، صرف ادعای موجر برای ساخت‌وساز کافی نیست و شرایط قانونی تخلیه باید احراز شود. اگر دادگاه تخلیه را بر این اساس بپذیرد، پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز در حکم مورد توجه قرار می‌گیرد.

۲. احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت

بند دوم ماده ۱۵، تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت را پیش‌بینی کرده است. نکته مهم این است که ادعای نیاز با اثبات نیاز یکی نیست؛ موجر باید جهتی را که برای تخلیه به آن استناد می‌کند در چارچوب مقررات قانونی اثبات کند. در صورت پذیرش این جهت، دادگاه ضمن حکم تخلیه، حق کسب یا پیشه یا تجارت را نیز مورد حکم قرار می‌دهد.

۳. نیاز به سکونت در شرایط مقرر قانون

اگر محل کسب یا پیشه یا تجارت برای سکونت نیز مناسب باشد و مالک برای سکونت خود یا اشخاصی که قانون مشخص کرده است تقاضای تخلیه کند، بند سوم ماده ۱۵ قابل بررسی خواهد بود. در این حالت نیز قانون، پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت را در کنار تخلیه پیش‌بینی کرده است.

ماده ۱۹؛ انتقال به غیر و حق کسب و پیشه

ماده ۱۹ یکی از مهم‌ترین مقررات قانون ۱۳۵۶ در موضوع مطالبه حق کسب و پیشه است.

اگر مستأجر طبق اجاره‌نامه حق انتقال به غیر داشته باشد، می‌تواند با رعایت شرایط مقرر، منافع مورد اجاره را برای همان شغل یا شغل مشابه با سند رسمی به دیگری منتقل کند. اما اگر حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد یا اجاره‌نامه‌ای در میان نباشد و مالک نیز با انتقال موافق نباشد، قانون برای این وضعیت سازوکار مشخصی ایجاد کرده ایراداست. در چنین شرایطی، اگر مالک بخواهد از انتقال جلوگیری کند، قانون پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را در برابر تخلیه پیش‌بینی کرده است. در صورت عدم پرداخت، مستأجر می‌تواند در شرایط مقرر به دادگاه مراجعه و تقاضای تجویز انتقال منافع کند.

اگر مستأجر بدون اجازه ملک را به دیگری واگذار کند چه می‌شود؟

وضعیت انتقال غیرمجاز متفاوت است. تبصره ۱ ماده ۱۹ مقرر کرده است که اگر مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر می‌تواند درخواست تخلیه کند و مستأجر یا متصرف، حسب مورد، مستحق نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت خواهد بود. بنابراین نباید انتقال به غیر را به‌طور کلی مساوی با سقوط کامل حق دانست.

چه تخلفاتی حق کسب و پیشه را کاهش می‌دهد یا از بین می‌برد؟

یکی از اشتباهات رایج در تحلیل پرونده‌های مطالبه حق کسب و پیشه، یکسان دانستن همه تخلفات مستأجر است. آثار حقوقی تخلف، بسته به نوع آن متفاوت است.

تعدی و تفریط: در شرایط مقرر قانون می‌تواند از جهات تخلیه باشد و در استحقاق مستأجر نسبت به حق کسب و پیشه اثر جدی داشته باشد.

تغییر شغل: اگر مستأجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد و تغییر انجام‌شده در محدوده استثنائات قانونی قرار نگیرد، موضوع بند ۷ ماده ۱۴ مطرح می‌شود. در اینجا باید به متن قرارداد، شغل تعیین‌شده، شغل جدید و عرف مربوط توجه کرد؛ بنابراین هر تغییر عنوان تجاری الزاماً به معنای تغییر شغل مؤثر در قانون نیست.

عدم پرداخت اجاره‌بها: در قانون ۱۳۵۶ آثار ویژه‌ای دارد، اما صرف ادعای موجر برای تحقق آثار قانونی کافی نیست و تشریفات مقرر در بند ۹ ماده ۱۴ باید رعایت شود.

انتقال غیرمجاز: همان‌طور که گفته شد، انتقال غیرمجاز در چارچوب تبصره ۱ ماده ۱۹ می‌تواند به استحقاق نصف حق کسب یا پیشه منجر شود.

بنابراین در هر پرونده باید دقیقاً مشخص شود چه تخلفی، در چه زمانی، با چه دلایلی و تحت کدام مقرره قانونی رخ داده است.

آیا اسقاط حق کسب و پیشه در قرارداد معتبر است؟

در برخی قراردادها و اسناد مربوط به اماکن تجاری، شرط‌هایی درباره اسقاط حق کسب و پیشه و تجارت درج شده است. با این حال، اعتبار چنین شرطی را نمی‌توان صرفاً بر اساس متن آن تعیین کرد؛ بلکه باید تاریخ ایجاد رابطه استیجاری، قانون حاکم بر قرارداد، مفاد دقیق شرط و آثار حقوقی آن مورد بررسی قرار گیرد.

در روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، ماده ۳۰ اهمیت ویژه‌ای دارد. این ماده مقرر می‌کند: «کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.» بنابراین، اگر شرطی با هدف یا نتیجه جلوگیری از اجرای مقررات قانون ۱۳۵۶ تنظیم شده باشد، اعتبار آن می‌تواند با ایراد قانونی مواجه شود.

در نتیجه، صرف درج شرط اسقاط حق کسب و پیشه به‌تنهایی برای نتیجه‌گیری درباره اعتبار یا بطلان آن کافی نیست. باید مشخص شود رابطه استیجاری مشمول کدام قانون است، شرط دقیقاً چه حقی را ساقط کرده و آیا مفاد آن با مقررات آمره قانون حاکم تعارض دارد.

برای بررسی کامل‌تر شرایط اعتبار اسقاط حق کسب و پیشه، آثار ماده ۳۰ قانون ۱۳۵۶ و تفاوت آن با سرقفلی، می‌توانید مطلب «اسقاط حق کسب و پیشه در قانون؛ شرایط و نکات مهم» را نیز مطالعه کنید.

نحوه محاسبه حق کسب و پیشه چگونه است؟

یکی از مهم‌ترین پرسش‌های عملی این است که اگر مستأجر مستحق دریافت حق کسب و پیشه باشد، چقدر باید دریافت کند؟ پاسخ این سؤال یک عدد ثابت یا درصد از پیش تعیین‌شده نیست.

ماده ۱۸ قانون ۱۳۵۶ تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت را به اصول و ضوابط مقرر ارجاع داده است. از طرف دیگر، نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۲۶۹ مورخ ۱۴۰۳/۰۸/۰۸ اداره کل حقوقی قوه قضاییه تصریح کرده است که به علت عدم تصویب آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۸ و فقدان معیار قانونی دقیق، در عمل معیارهایی مانند مدت اشتغال، حسن شهرت، مشتریان دائم، نوع کسب، نوع بنا، موقعیت محل، تجهیزات و هزینه‌های آماده‌سازی مورد توجه قرار می‌گیرند. این نظریه همچنین تعیین درصدی از قیمت ملک را به‌عنوان مبنای تعیین حق کسب و پیشه فاقد وجاهت قانونی دانسته است.

مهم‌ترین عوامل مؤثر در کارشناسی حق کسب و پیشه

• مدت فعالیت مستأجر: یکی از عوامل مؤثر است، اما نمی‌توان صرفاً با ضرب تعداد سال‌های فعالیت در یک ضریب ثابت، مبلغ حق کسب و پیشه را به دست آورد.

• حسن شهرت و اعتبار کسب: اگر فعالیت مستأجر باعث شناخته‌شدن محل شده باشد، این عامل می‌تواند در ارزیابی کارشناسی مؤثر باشد.

• مشتریان دائم: میزان مشتریان دائمی که حاصل فعالیت، مدیریت، ابتکار و حسن عمل مستأجر است نیز از معیارهای مورد اشاره نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۳/۲۶۹ است.

• نوع فعالیت: ارزش تجاری یک محل برای یک فعالیت ممکن است با فعالیت دیگر متفاوت باشد.

• موقعیت ملک: موقعیت جغرافیایی، دسترسی، میزان رفت‌وآمد، عرض ملک، برِ تجاری و مجاورت با مراکز تجاری در ارزیابی نقش دارند.

• نوع و کیفیت بنا: مساحت، کیفیت بنا، امکانات و قابلیت استفاده تجاری محل نیز مورد توجه کارشناس قرار می‌گیرد.

• تجهیزات و هزینه‌های انجام‌شده توسط مستأجر: قفسه‌بندی، دکوراسیون داخلی، آماده‌سازی محل و سایر هزینه‌هایی که مستأجر برای ایجاد یا تقویت قابلیت تجاری محل متحمل شده است.

آیا حق کسب و پیشه درصدی از قیمت ملک است؟

خیر؛ چنین فرمول ثابتی مبنای قانونی ندارد. گاهی در بازار یا حتی در برخی ارزیابی‌های غیررسمی گفته می‌شود «حق کسب و پیشه مثلاً فلان درصد از قیمت ملک است»، اما نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۲۶۹ به‌صراحت تعیین درصدی از قیمت ملک را به‌عنوان معیار تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت فاقد وجاهت قانونی دانسته است. بنابراین اگر کارشناسی صرفاً بر پایه یک درصد ثابت از ارزش ملک انجام شده باشد، این موضوع می‌تواند از جهات قابل بررسی در اعتراض به نظریه کارشناسی باشد.

چه مدارکی برای مطالبه حق کسب و پیشه لازم است؟

هیچ فهرست واحدی وجود ندارد که در همه پرونده‌ها دقیقاً یکسان باشد؛ اما مستأجر بهتر است هر مدرکی را که سابقه رابطه استیجاری و فعالیت تجاری او را اثبات می‌کند، جمع‌آوری کند، از جمله:

• اجاره‌نامه اولیه و اجاره‌نامه‌های تمدیدی

• اسناد و توافق‌های بعدی و رسیدهای پرداخت اجاره‌بها

• جواز کسب یا پروانه فعالیت و مدارک عضویت در اتحادیه صنفی

• اسناد مربوط به فعالیت مستمر و قبوض مربوط به محل کسب

• اسناد هزینه‌های انجام‌شده برای آماده‌سازی یا دکوراسیون محل

• مدارک مربوط به سابقه و شهرت کسب و عکس‌ها و مستندات وضعیت محل

• شهادت شهود و مطلعان، در مواردی که قانوناً قابل استماع باشد

• نظریات کارشناسی قبلی، در صورت وجود

نکته مهم این است که مدرک باید با ادعایی که قرار است اثبات شود ارتباط داشته باشد. برای مثال، جواز کسب می‌تواند سابقه فعالیت صنفی را نشان دهد، اما به‌تنهایی میزان حق کسب و پیشه را اثبات نمی‌کند.

در پرونده‌هایی که وضعیت محل ممکن است در آینده تغییر کند (مثلاً پس از تخلیه، دکوراسیون یا شرایط تجاری محل تغییر کند)، تأمین دلیل می‌تواند برای ثبت وضعیت موجود و حفظ ادله احتمالی مفید باشد؛ هرچند تأمین دلیل به‌خودی‌خود اثبات‌کننده حق کسب و پیشه یا میزان آن نیست و ارزش نهایی آن در دعوای اصلی توسط مرجع رسیدگی‌کننده ارزیابی می‌شود.

دادخواست مطالبه حق کسب و پیشه را چگونه باید تنظیم کرد؟

پیش از ثبت دادخواست، مهم‌ترین کار تعیین دقیق سبب حقوقی دعوا است. نباید در دادخواست صرفاً نوشته شود: «با توجه به چندین سال فعالیت، تقاضای محکومیت موجر به پرداخت حق کسب و پیشه را دارم.» این بیان برای یک پرونده تخصصی کافی نیست.

دادخواست مطالبه حق کسب و پیشه باید مشخص کند:

• رابطه استیجاری از چه تاریخی ایجاد شده و تابع کدام قانون است؛

• سبب قانونی استحقاق چیست و تخلیه در چه شرایطی انجام شده یا قرار است انجام شود؛

• وضعیت انتقال به غیر چگونه بوده و آیا تخلفی از سوی مستأجر مطرح شده است؛

• چه دلایلی برای اثبات ادعا وجود دارد و میزان خواسته چگونه تقویم شده است.

در صورت وجود ابهام در سبب دعوا، حتی یک پرونده دارای سابقه طولانی اجاره نیز ممکن است با مشکل مواجه شود.

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای حق کسب و پیشه کدام است؟

این بخش در سال‌های اخیر به دلیل ایجاد دادگاه صلح نیازمند توجه ویژه است. قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ در بند ۱ ماده ۱۲، رسیدگی به دعاوی مالی تا نصاب یک میلیارد ریال را در صلاحیت دادگاه صلح قرار داده است.

همچنین رأی وحدت رویه شماره ۸۶۵ مورخ ۱۴۰۴/۰۴/۳۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور تصریح کرده است که صلاحیت دادگاه صلح نسبت به دعاوی مالی تا نصاب مقرر، اطلاق دارد و دعاوی مالی مربوط به اموال غیرمنقول را نیز دربرمی‌گیرد. این رأی برای مراجع قضایی لازم‌الاتباع است. بنابراین در سال ۱۴۰۵ نمی‌توان صرفاً با تکیه بر تقسیم‌بندی سنتی «دادگاه عمومی حقوقی یا دادگاه محل اقامت خوانده» پاسخ داد.

در هر پرونده باید دست‌کم دو موضوع بررسی شود: صلاحیت محلی، و صلاحیت دادگاه صلح یا دادگاه عمومی حقوقی بر اساس نصاب و مقررات حاکم در زمان طرح دعوا. اگر دعوا با تخلیه یا دعاوی دیگر به‌صورت توأمان مطرح شود، وضعیت صلاحیت باید با توجه به خواسته‌ها و مقررات مربوط به ارتباط دعاوی بررسی شود.

تقویم خواسته و هزینه دادرسی

حق کسب و پیشه یک حق مالی است، اما میزان دقیق آن ممکن است بدون کارشناسی قابل تعیین نباشد. در چنین وضعیتی، باید در زمان تنظیم دادخواست، خواسته مطابق مقررات آیین دادرسی مدنی تقویم شود و هزینه دادرسی متناسب با مقررات پرداخت شود. نکته مهم این است که «مشخص نبودن مبلغ نهایی» به معنای «غیرمالی بودن دعوا» نیست؛ ممکن است مبلغ دقیق محکوم‌به در ابتدای پرونده مشخص نباشد، اما ماهیت دعوا همچنان مالی باشد.

مراحل رسیدگی به پرونده مطالبه حق کسب و پیشه

1. بررسی قانون حاکم: ابتدا باید مشخص شود رابطه استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ است یا قانون دیگری.

2. اثبات سبب استحقاق: دادگاه باید بررسی کند آیا سبب قانونی پرداخت حق کسب و پیشه وجود دارد یا خیر.

3. بررسی دفاعیات موجر: موجر ممکن است به انتقال غیرمجاز، تغییر شغل، تعدی و تفریط، عدم پرداخت اجاره‌بها، عدم شمول قانون ۱۳۵۶ یا سایر ایرادات استناد کند.

4. ارجاع به کارشناسی: اگر اصل استحقاق احراز شود و میزان حق نیازمند ارزیابی تخصصی باشد، دادگاه موضوع را به کارشناس ارجاع می‌دهد.

5. اظهارنظر و اعتراض: طرفین می‌توانند در مهلت مقرر نسبت به نظریه کارشناسی اعتراض کنند.

6. کارشناسی تکمیلی یا هیأت کارشناسان: در صورت وجود ایراد مؤثر، دادگاه می‌تواند مطابق مقررات کارشناسی تصمیم مقتضی بگیرد.

7. صدور رأی: دادگاه پس از بررسی دلایل، نظریه کارشناسی و دفاعیات طرفین، در حدود خواسته و مقررات قانونی رأی صادر می‌کند.

8. اعتراض به رأی: رأی صادرشده، حسب مورد، ممکن است قابل تجدیدنظرخواهی یا مشمول سایر طرق اعتراض باشد.

چگونه به نظریه کارشناس حق کسب و پیشه اعتراض کنیم؟

اعتراض مؤثر صرفاً با این عبارت که «مبلغ کارشناسی کم است» شکل نمی‌گیرد؛ بهتر است ایراد مشخص بیان شود. برای مثال:

• کارشناس سابقه فعالیت مستأجر یا نوع شغل را نادرست تشخیص داده است؛

• مساحت یا مشخصات ملک نادرست درج شده یا موقعیت تجاری ملک به‌درستی ارزیابی نشده است؛

• هزینه‌های مستأجر برای آماده‌سازی محل نادیده گرفته شده است؛

• نظریه بر یک درصد ثابت از قیمت ملک استوار شده است؛

• مدارک ارائه‌شده توسط یکی از طرفین بررسی نشده یا مقایسه‌های کارشناسی با املاک نامتناسب انجام شده است.

به‌ویژه در پرتو نظریه ۷/۱۴۰۳/۲۶۹، اگر کارشناس بدون تحلیل عوامل واقعی و صرفاً بر مبنای درصدی از ارزش ملک به عددی رسیده باشد، باید مبنای نظریه با دقت بررسی شود.

کارشناس در مقام ارزیابی تخصصی قرار دارد، نه قانون‌گذاری. دادگاه نیز باید نظریه کارشناسی را با سایر دلایل و اوضاع پرونده ارزیابی کند و بدون بررسی تخصصی نمی‌تواند هر مبلغ اعلام‌شده‌ای را مبنای حکم قرار دهد. به همین دلیل، کیفیت مستندات ارائه‌شده به کارشناس و کیفیت اعتراض به نظریه کارشناسی در نتیجه پرونده اهمیت زیادی دارد.

دفاعیات احتمالی موجر در برابر مطالبه حق کسب و پیشه

مطالبه حق کسب و پیشه یک‌طرفه نیست؛ موجر نیز می‌تواند برای رد یا کاهش ادعای مستأجر دفاع کند:

• ادعای عدم شمول قانون ۱۳۵۶: در این صورت، تاریخ و نحوه ایجاد رابطه استیجاری باید بررسی شود.

• ادعای وجود جهت سقوط یا کاهش حق: استناد به تغییر شغل، انتقال غیرمجاز، تعدی و تفریط یا عدم پرداخت اجاره‌بها.

• ادعای انتقال به غیر بدون رعایت ماده ۱۹: که می‌تواند طبق تبصره ۱ این ماده در میزان حق مستأجر اثر بگذارد.

• اعتراض به میزان کارشناسی: نسبت به عوامل مورد استفاده کارشناس، میزان تعیین‌شده و مستندات آن.

• ادعای پرداخت قبلی: اگر مبلغی بابت حق کسب و پیشه یا سرقفلی قبلاً پرداخت شده باشد.

• استناد به شروط قرارداد: که اعتبار و اثر آن باید با توجه به ماده ۳۰ و سایر مقررات آمره قانون ۱۳۵۶ بررسی شود.

موجر پس از صدور حکم چگونه باید حق کسب و پیشه را بپردازد؟

نحوه وصول وجه به نوع حکم بستگی دارد.

اگر حکم تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه صادر شده باشد

ماده ۲۸ قانون ۱۳۵۶ مقرر می‌کند که وقتی حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر و قطعی شده است، موجر باید ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی مبلغ تعیین‌شده را در صندوق دادگستری تودیع کند یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد؛ در غیر این صورت، اصل بر این است که حکم تخلیه ملغی‌الاثر خواهد شد، مگر اینکه طرفین درباره مهلت بیشتری توافق کرده باشند. این مهلت را نباید با مهلت اجرای یک محکومیت مالی مستقل اشتباه گرفت.

برای مثال، اگر دادگاه پس از رسیدگی، حکم تخلیه یک مغازه را به پرداخت مبلغی مشخص از بابت حق کسب و پیشه مشروط کند و حکم قطعی شود، موجر نمی‌تواند بدون توجه به سازوکار ماده ۲۸، صرفاً درخواست اجرای تخلیه کند؛ پرداخت یا تودیع مبلغ در مهلت قانونی، بخشی از سازوکار اجرای حکم است.

اگر موجر بعد از محکومیت مالی پول را نپردازد چه می‌شود؟

اگر موضوع، محکومیت مستقل به پرداخت وجه باشد، مستأجر می‌تواند از طریق اجرای احکام مدنی برای وصول محکوم‌به اقدام کند. در این وضعیت، حسب شرایط پرونده و مقررات اجرای محکومیت‌های مالی، امکان شناسایی و توقیف اموال، حساب‌های بانکی یا سایر دارایی‌های قابل توقیف محکوم‌علیه وجود دارد.

بنابراین دو وضعیت را باید از هم جدا کرد:

1. حق کسب و پیشه به‌عنوان بخشی از حکم تخلیه مشروط به پرداخت، که در آن ماده ۲۸ اهمیت ویژه دارد؛

2. حکم مستقل به پرداخت مبلغ مشخص، که در آن بحث اجرای محکومیت مالی و استیفای محکوم‌به مطرح می‌شود.

آیا به حق کسب و پیشه خسارت تأخیر تأدیه تعلق می‌گیرد؟

این موضوع را نباید با یک پاسخ مطلق مطرح کرد. خسارت تأخیر تأدیه تابع شرایط قانونی خود است و یکی از مسائل مهم در پرونده‌های حق کسب و پیشه، زمان قطعی و مشخص‌شدن دین است. در رویه قضایی، غالباً با این استدلال که میزان حق کسب و پیشه پیش از کارشناسی و صدور حکم، مشخص و قطعی نبوده است، مطالبه خسارت تأخیر تأدیه نسبت به دوره پیش از تعیین دین با چالش جدی مواجه می‌شود. بهتر است در هر پرونده، شرایط تحقق خسارت تأخیر تأدیه، زمان مطالبه و زمان قطعی‌شدن میزان دین جداگانه بررسی شود.

تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی در قانون ۱۳۷۶

این دو اصطلاح در گفت‌وگوی روزمره گاهی به جای یکدیگر به کار می‌روند، اما از نظر حقوقی یکی نیستند.

حق کسب یا پیشه یا تجارت در روابط مشمول قانون ۱۳۵۶ مطرح می‌شود، با فعالیت و وضعیت تجاری مستأجر ارتباط دارد، لزوماً ناشی از پرداخت مبلغی در ابتدای اجاره نیست و میزان آن با توجه به اوضاع و احوال و ارزیابی کارشناسی تعیین می‌شود.

سرقفلی در قانون ۱۳۷۶، در چارچوب مقررات مواد ۶ تا ۹ و توافق‌های مربوط به آن مطرح می‌شود و مبنای ایجاد و مطالبه آن با حق کسب یا پیشه قانون ۱۳۵۶ تفاوت دارد.

بنابراین اگر شخصی در یک قرارداد سال‌های اخیر مبلغی تحت عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد، نمی‌توان صرفاً با استفاده از اصطلاح «حق کسب و پیشه» همان مقررات قانون ۱۳۵۶ را درباره او اعمال کرد. تاریخ قرارداد و قانون حاکم، نخستین نقطه تشخیص است.

چک‌لیست عملی مستأجر پیش از مطالبه حق کسب و پیشه

پیش از اقدام قضایی، بهتر است مستأجر این موارد را بررسی کند:

• آیا رابطه استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ است؟ تاریخ قرارداد اولیه چه زمانی است و آیا قراردادهای بعدی یا انتقالی وجود دارد؟

• آیا مستأجر حق انتقال به غیر داشته و آیا انتقالی به شخص دیگر انجام شده است؟

• آیا شغل مندرج در قرارداد با فعالیت واقعی یکسان است و آیا اجاره‌بها به‌موقع پرداخت شده است؟

• آیا ادعایی درباره تعدی و تفریط مطرح شده و سبب قانونی مطالبه حق کسب و پیشه چیست؟

• آیا موجر قبلاً برای تخلیه اقدام کرده و آیا حکم تخلیه صادر و قطعی شده است؟

• آیا نظریه کارشناسی وجود دارد و مبنای محاسبه کارشناس چیست؟

• آیا برای اعتراض به کارشناسی دلیل تخصصی وجود دارد و آیا وضعیت فعلی ملک نیازمند تأمین دلیل است؟

• آیا مدارک سابقه فعالیت و رابطه استیجاری جمع‌آوری شده است؟

چند اشتباه رایج در مطالبه حق کسب و پیشه

• تصور اینکه هر مستأجر قدیمی حتماً حق کسب و پیشه دارد: قدمت اجاره به‌تنهایی کافی نیست؛ قانون حاکم و سبب استحقاق باید احراز شود.

• تصور اینکه حق کسب و پیشه همیشه درصدی از قیمت ملک است: چنین فرمول ثابتی مبنای قانونی ندارد.

• یکی دانستن حق کسب و پیشه با سرقفلی: این دو نهاد از نظر منشأ و شرایط حقوقی متفاوت‌اند.

• بی‌توجهی به تخلفات مستأجر: تغییر شغل، انتقال غیرمجاز، تعدی و تفریط و عدم پرداخت اجاره‌بها می‌توانند آثار متفاوتی بر حق مستأجر داشته باشند.

• تصور اینکه اعتراض به کارشناسی فقط با اعلام «مبلغ کم است» امکان‌پذیر است: اعتراض باید بر مبنای ایرادات مشخص و قابل بررسی مطرح شود.

• استفاده از قواعد قدیمی صلاحیت دادگاه: با ایجاد دادگاه صلح و صدور رأی وحدت رویه شماره ۸۶۵، وضعیت صلاحیت دعاوی مالی باید بر اساس مقررات جدید بررسی شود.

نتیجه گیری

حق کسب یا پیشه یا تجارت در روابط استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶، حق مالی مشروط به تحقق شرایط قانونی است و صرف سال‌ها فعالیت در یک ملک تجاری، به‌تنهایی برای مطالبه آن کافی نیست.

پیش از هر اقدامی باید مشخص شود رابطه استیجاری تابع چه قانونی است، سبب قانونی استحقاق مستأجر چیست و آیا تخلف یا شرایطی وجود دارد که بر این حق اثر بگذارد. پس از احراز استحقاق نیز، مبلغ حق کسب و پیشه بر اساس شرایط و اوضاع و احوال پرونده و نظر کارشناسی تعیین می‌شود و فرمول ثابت و مشخصی مانند درصدی از قیمت ملک ندارد.

بنابراین، در چنین پرونده‌ای مهم‌تر از پرسش «حق کسب و پیشه چقدر است؟»، این است که ابتدا مشخص شود آیا مستأجر اساساً مستحق دریافت این حق هست یا خیر. پس از احراز این موضوع، می‌توان برای اثبات حق، تعیین مبلغ و دریافت آن از موجر اقدام کرد.

سوالات متداول

منابع

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ - مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ - مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی

قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ (ماده ۱۲) - داوودآبادی

نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۲۶۹ مورخ ۱۴۰۳/۰۸/۰۸ اداره کل حقوقی قوه قضاییه - داوودآبادی